등기청구권과 가등기

 

 

오늘은 등기청구권과 가등기에 대해 공부했다. 

 

 

 

등기청구권

 

 

 

등기청구권이란 ?

 

등기권리자에게는 등기의무자에 대하여 등기신청에 협력할 것을 요구하는 권리를 인정하는 것이 필요한데 이러한 권리를 등기청구권이라고 한다.  등기 청구권은 개별적 사정에 따라서 채권적일 수도 있고 물권적일 수도 있다. 일반적으로 법률행위로 인한 경우(186조)나 취득시효 완성을 원인으로 하는 등기청구권은 채권적 성질을 가지며, 법률규정에 의한 겨우에는 이미 물권이 취득되어 있는 상태에서의 등기청구권이므로 물권적 성질을 띠게 된다. 법률행위로 인한 경우에는 형식주의를 취하고 있는 현행 민법에서는 채권적 청구권의 성질을 지니게 된다. 취득시효로 인한 등기청구권, 부동산환매권, 임차권에서의 등기청구권은 모두 채권적 청구권으로 본다. 갑이 을에게 부동산을 매도하고 등기까지 이전하였으나 그 계약이 무효하였다면, 그 등기는 실체관계에 부합하지 않는 무효의 등기가 되며, 이를 말소하는 것은 물권적 청구권의 성질을 띠게 된다. 또한 채무자가 저당권자에게 채무를 변제한 후에 자신의 부동산에 설정된 저당권등기를 말소하여 줄 것을 요구하는 경우에도 마찬가지이다. 진정한 등기명의의 회복을 위한 소유권이전등기는 이미 자기 앞으로 소유권을 표상하는 등기가 되어 있거나 법률에 의하여 소유권을 취득한 자에 한하여 허용되는 것이다. 따라서 물권적 청구권의 성질을 가진다. 

 

 

+판례+ 

등기청구권의 성질

진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구권과 무효등기의 말소청구권은 어느 것이나 진정한 소유자의 등기명의를 회복하기 위한 것으로서 실질적으로 그 목적이 동일하고, 두 청구권 모두 소유권에 기한 방해배제청구권으로서 그 법적 근거와 성질이 동일하므로, 비록 전자는 이전등기, 후자는 말소등기의 형식을 취하고 있다고 하더라도 그 소송물은 실질상 동일한 것으로 보아야하고, 따라서 소유권이전등기말소청구소송에서 패소확정판결을 받았다면 그 기판력은 그 후 제기된 진정명의 회복을 원인으로 한 소유권이전등기청구소송에도 미친다. 

 

 

 

등기의 추정력 

 

 

등기의 추정력이란 등기가 되어 있으면 설령 무효인 등기라 하더라도 그에 대응하는 실체적 권리관계가 존재하는 것으로 추정되는 것을 말한다. 권리, 원인, 절차에 추정력이 인정되며, 표시란에는 추정력이 미치지 않는다. 

 

소유권이전등기의 추정력의 경우 경료되어 있다면 그 등기명의인은 제3자에 대해서 뿐만 아니라, 직전 명의인에 대하여도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정된다. 전 소유자가 사망한 후에 그의 신청에 의하여 이전등기가 이루어진 경우에 추정력은 깨진다. 그러나 사망 전에 등기원인이 존재한 경우에는 그러하지 아니하다. 허무인으로부터 이전받은 소유권이전등기는 그 추정력이 깨진다. 등기가 경료된 경우에는 대리권의 존재 사실도 추정된다. 

 

소유권보존등기는 등기명의인에게 소유권이 보존되어 있다는 사실만 추정되고 권리변동의 사실은 추정되지 않는다. 따라서 보존등기가 원시취득에 의한 것이 아니라는 것이 증명되면 추정력이 깨진다. 

 

부동산등기 특별조치법상의 등기는 등기의무자의 사망 후에 경료되어도 추정력은 깨지지 않고 토지를 사정받는 사람이 따로 있음이 밝혀진 경우에도 보증서 및 확인서가 허위 또는 위조된 것이라든가 그 밖의 사유로 적법하게 등기된 것이 아니라는 주장의 입증이 없는 한 깨지지 않는다. 

 

그 효과, 부동산 물권을 취득하려는 자는 등기의 내용을 알고 있는 것으로 추정되며 또한 등기추정력의 부수적 효과로서 등기 내용을 신뢰하고 거래한 제3자는 무과실로 추정된다. 등기명의인에게 이익이 되는 경우뿐 아니라 불이익이 되는 경우에도 추정된다. 

 

 

 

 

 

가등기 

 

 

 

가등기의 뜻 

가등기는 부동산물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하려고 할 때 하는 등기이다. 이외에도 가등기담보 등에 관한 법률 상의 담보가등기가 있다. 

 

본등기를 할수 있는 권리의 변동에 관한 청구권을 보전하려는 때에 가등기를 할 수 있다. 본등기를 할 수 있는 권리의 변동에 관한 청구권이 시기부 또는 정지조건부 기타 장래에 있어서 확정될 것인 경우에도 가등기를 할 수 있다. 가등기에 기하여 본등기를 할 때에는 현재의 등기명의인이 아닌 가등기 당시의 등기명의인을 상대로 본등기를 청구하여야한다. 가등기에 기하여 본등기를 하였을 때 가등기 이후에 된 등기로서 가등기에 의하여 보전되는 권리를 침해하는 등기를 직권으로 말소하여야 한다. 가등기의 이전등기는 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 경료할 수 있다. 가등기가 되어 있다고 하여 가등기원인에 대한 적법추정력이 인정되는 것은 아니다. 중복된 소유권보존등기가 무효이더라도 가등기권리자는 그 말소를 청구할 권리가 없다. 물권병ㄴ동의 효력은 본등기시에 생긴다. 즉, 본등기에 의한 물권변동의 효력이 가능한 때로 소급하여 발생하는 것은 아니다.