공인중개사 시험 - 이론정리 협의의 무권대리

협의의 무권대리

본인에 대한 효과

원칙적으로 본인에 대하여 아무런 효력이 발생하지 않는다. 다만, 본인이 원하면 추인하여 유효하게 할 수 있고, 원하지 않으면 거절하여 확정적 무효로 할 수 있도록 규정하고 있다. 

 

본인의 추인권

추인은 상대방과 무권대리인 등의 동의나 승낙해야 하지 않는 단독 행위로서 그 성질상 형성권에 속한다. 추인은 무권대리인, 무권대리행위의 직접 상대방 및 그 무권대리행위로 인한 권리 또는 법률관계의 승계인에 대하여도 할 수 있다. 

+대리권소멸 후의 표현대리++++

제129조 대리권 소멸 후의 표현대리 

대리권의 소멸은 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다. 그러나 제삼자가 과실로 인하여 그 사실을 알지 못한 때에는 그러지 아니하다. 제129조의 표현대리의 대리인이 이전에는 대리권을 가지고 있었으나 대리행위를 할 때는 그 대리권이 소멸하여 있는 경우에 성립한다. 대리인이 이전에는 대리권을 가지고 있었으나 대리행위를 할 때는 그 대리권이 소멸하여 있어야 한다. 상대방은 선의와 무과실이어야 한다. 본인은 상대방에 대하여 대리권의 소멸로써 대항하지 못한다. 즉, 대리인의 대리행위에 대하여 책임을 진다. 본인이 그로 인하여 손해가 생긴 때에는 표현대리인에게 손해배상을 청구할 수 있다. 제129조의 표현대리는 임의대리와 법정대리에 모두 적용된다. 



무권대리인에게 한 추인은 상대방이 그 사실을 알지 못하는 경우에는 상대방에게 추인의 효력을 주장할 수 없다. 따라서 상대방은 추인 사실을 알기 전까지 이행할 필요가 없으며, 먼저 철회권을 행사하여 법률관계를 소멸시킬 수도 있다. 일부에 대하여 추인하거나 내용을 변경하여 추인하였을 경우에는 상대방의 동의를 얻지 못하는 한 무효이다. 본인의 추인이 있으면 무권대리행위는 소급하여 계약 시부터 유효한 행위가 된다. 추인에는 소급효가 있으나 제삼자의 권리를 해하지 못하며, 당사자의 특약으로 소급효를 배제할 수 있다. (제133조)

본인은 추인을 거절할 수 있다. 추인 거절의 상대방과 방법은 추인의 경우와 같다(132조). 본인이 추인을 거절하면 그 후에는 본인에 대하여 효력이 생길 수 없는 것으로 확정된다. 대리 권한 없이 타인의 부동산을 매도한 자가 그 부동산을 상속한 후 소유자의 지위에서 자신의 대리행위가 무권대리로 무효임을 주장하여 등기 말소나 부당이득반환을 구하는 것은 금반언원칙이나 신의칙상 허용될 수 없다. 

 

상대방에 대한 효과 

상대방은 상당한 기간을 정하여 본인에게 추인 여부의 확답을 최고할 수 있다. 본인이 최고기간 내에 확답을 발하지 아니한 때에는 추인을 거절한 것으로 본다(제131조). 철회는 무권대리행위의 상대방이 무권대리인과의 사이에 맺은 계약을 확정적으로 무효로 하는 행위이며, 철회가 있으면 그 후 본인은 추인할 수 없게 된다. 철회는 본인의 추인이 있기 전에 본인이나 그 무권대리인에게 하여야 한다. 상대방이 대리인에게 대리권이 없음을 알았다는 점에 대한 주장, 증명 책임은 철회의 효과를 다투는 본인에게 있다. 

무권대리인의 상대방에 대한 책임 (제135조 책임)

대리인이 대리권을 증명할 수 없어야 한다. (제135조 제1항)
본인의 추인이 없어야 한다. (제135조 제1항)
상대방이 아직 철회권을 행사하고 있지 않아야 한다. 
상대방은 선의 무과실이어야 한다. 그 증명책임은 책임을 면하려는 무권대리인에게 있다.
무권대리인이 행위능력자이어야 한다. (제135조 제2항).
무권대리인이 미성년자나 피한정후견인과 같이 제한능력자인 경우에는 위 책임을 물을 수 없다. 무권대리인의 과실 유무를 묻지 않는다(무과실책임)
무권대리인은 상대방의 선택에 따라서 계약을 이행하거나 손해배상의 책임을 져야 한다. (제135조 제1항)

법률행위의 무효와 취소 

 

법률행위의 무효

 

절대적무효와 상대적 무효 
법률행위의 당사자뿐만 아니라 제삼자에 대한 관계에서도 무효를 주장할 수 있는 것을 말한다. 의사무능력자의 법률행위, 원시적 불능인 법률행위, 강행법규를 위반한 법률행위, 반사회질서의 법률행위, 불공정한 법률행위 등이 이에 속한다. 절대적 무효에 해당하면 제삼자는 선의라도 보호될 수 없다. 비진의 표시, 통정허위표시가 이에 속한다. 상대적 무효는 거래의 안전을 도모하기 위한 것이다. 

확정적 무효와 유동적 무효 

법률행위의 효력이 발생하지 않음이 확정된 것을 말한다. 법률행위의 무효는 확정적 무효를 원칙적으로 한다. 
법률행위가 행위 시에는 효력이 발생하지 않으나, 제삼자의 추인이나 관청의 인가를 받게 되면 법률행위 시에 소급하여 유효하게 되는 것을 유동적 무효라고 한다. 예를 들어 무권대리행위는 행위 시에는 본인에 대하여 효력이 없지만 추인하면 소급하여 유효한 법률행위가 된다. 따라서 무권대리행위는 추인이 있기 전까지는 유동적 무효이다. 
토지거래허가구역 내의 법률관계- 허가구역 내의 토지에 대하여 허가를 받기 전에 체결한 매매계약은 허가받을 것을 전제로 한 계약일 경우에는 허가받을 때까지는 무효이지만, 일단 허가받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되고 이와 달리 불허가가 된 때에는 무효로 확정되는데, 이 경우 허가를 받을 때까지는 '유동적 무효'상태에 있다고 본다.