공인중개사 시험 - 이론 법률행위의 무효와 취소

법률행위의 무효

 

 

 

+판례+++++

 

거래계약상의 법률관계 -무효 

 

계약상의 이행청구 : 권리의 이전 또는 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없다. 

계약 위반을 이유로 해제나 손해배상청구 : 거래계약상 채무불이행을 이유로 해제하거나 손해배상을 청구할 수 없다. 

계약금의 반환청구 : 유동적 무효상태에서는 계약금의 부당이득반환을 청구할 수 없다.(확장적 무효시에 가능)

해약금 해제(제565조):계약금을 포기하거나 배액을 상환함으로써 해제할 수 있다.

귀책사유 있는 자의 무효 주장: 귀책사유가 있는 자라 하더라도 그 계약의 무효를 주장할 수 있다. 또한 계약의 무효를 주장하는 것이 신의칙에 반한다고 할 수는 없다. 

다른 사유에 의한 무효, 취소 주장: 비진의 표시, 통정허위표시 또는 착오 또는 사기, 강박과 같은 의사에 의하여 이루어진 경우에는 무효 또는 취소를 주장할 수 있다. 

허가구역 내에서의 중간생략등기: 무효이다.

 

협력의무의 발생

협력의무의 소구 : 소로써 허가신청절차에 협력하여 줄 것을 청구할 수 있다. 

협력의무 위반을 이유로 한 손해배상청구: 협력의무 불이행과 인과관계가 있는 손해는 이를 배상하여야 할 의무가 있다. 

협력의무 위반을 이유로 한 해제: 협력의무의 이행과 대금의 지급은 동시이행관계가 아니다. 따라서 대금의 미지급을 이유로 협력의무 이행을 거절할 수 없다. 

 

확정적 무효가 된는 경우 

허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약

토지거래허가신청을 하지 않기로 하는 의사표시를 명백히 한 경우

불허가처분

허가를 받기 전에 정지조건의 불성취가 확정된 경우. 다만, 매매계약 체결 당시 일정한 기간 안에 토지거래허가를 받기로 약정하였다고 하더라도 위 약정기간이 경과하였다는 사정만으로 곧바로 매매계약이 확정적으로 무효가 된다고 할 수 없다. 

 

확정적 유효가 되는 경우

허가구역 지정해제(존속기간 만료)

허가를 받은 경우

 

 

 

 

일부무효

 

 

법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 함이 원칙이나, 무효인 부분이 ㅇ벗더라도 법률행위를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 아니한다. (137조)

법률행위의 일체성과 분할 가능성 - 토지와 건물을 함께 매매하였거나 두 필지의 토지를  함께 매매한 것처럼 법률행위가 일체성이 있고 분할 가능성이 있어야 한다. 따라서 두 필지의 토지에 대하여 따로 계약을 체결한 경우에는 일부무효는 적용되지 아니한다. 

법률행위의 일부분이 무효임을 알았더라면 당사자가 나머지 부분만이라도 법률행위를 하였을 것이라는 가상적 의사가 있어야 한다. 이에 대한 입증책임은 나머지 부분의 유효를 주장하는 자에게 있다. 무효인 부분을 제외한 나머지는 유효하게 된다. 제137조는 임의규정으로서 당사자의 특약으로 달리 정할 수있다. 

 

 

 

무효행위의 전환 

 

 

무효인 법률행위가 다른 법률행위의 요건을 구비하고 당사자가 그 무효를 알았더라면 다른 법률행위를 하는 것을 의용하였으리라고 인정될 때에는 다른 법률 행위로서 효력을 가진다(제138조). 성립한 법률행위가 무효이어야 한다. 무효인 법률행위가 다른 법률행위로서의 요건을 갖추고 있어야 한다. 이때 다른 법률행위는 무효인 법률행위보다 작은 것이어서 무효인 법률행위에 내포될 수 있는 것이어야 한다. 당사자가 무효임을 알았더라면 다른 법률행위를 하였을 것을 의욕하였으리라 인정되어야 한다. 

 

무효행위의 추인

무효인 법률행위는 추인하여도 원칙적으로 그 효력이 생기지 아니한다. 그러나 당사자가 그 무효임을 알고 추인한 때에는 새로운 법률행위로 본다.(제139조)

 

무효행위가 추인 가능한 법률행위어야한다. 따라서 강행법규 위반행위나 반사회질서행위 또는 불공정한 행위로서 무효인 경우에는 추인에 의하여 유효가 될 수 없다. 

 

원칙- 비소급효 - 무효인 법률행위를 추인하면 추인시부터 새로운 법률행위를 한 것으로 본다. 즉, 소급효가 인정되지 않음이 원칙이다. 

예외-제3자의 권리를 해하지 않는 범위 내에서 당사자의 약정으로 소급효를 인정할 수 있다. 무효인 신분행위와 소송행위에 대한 추인은 소급효를 인정한다. 

 

 

 

 

 

법률행위의 취소 

법률행위의 취소란 당사자의 의사표시가 제한 능력 상태에서 이루어졌거나 또는 의사표시가 사기, 강박 및 착오에 의하여 행하여졌다는 것을 이유로 일단 유효하게 성립한 법률행위의 효력을 행위 시에 소급하여 소멸하게 하는 취소권자의 의사표시를 말한다. 


취소권자

제140조 법률행위의 취소권자 
취소할 수 있는 법률행위는 제한능력자, 착오로 인하거나 사기, 강박에 의하여 의사표시를 한 자, 그의 대리인 또는 승계인만이 취소를 할 수 있다. 


제한능력자
미성년자, 피한정후견인, 피성년후견인 등 제한능력자는 그가 한 법률행위를 법정대리인의 동의 없이 단독으로 취소할 수 있다. 제한능력자의 취소는 착오, 사기, 강박 등에 의한 취소와는 달리 선의의 제삼자에게도 대항할 수 있다. 

착오로 인하거나 사기, 강박에 의하여 의사표시를 한 자 
대리인
임의 대리인이 취소하려면 본인으로부터 그에 관한 수권이 필요하다. 즉, 본인으로부터 취소의 수권을 받은 임의대리인은 취소할 수 있다.
승계인
제한능력자 또는 착오, 사기와 강박에 의한 의사표시를 한 자로부터 그의 법적 지위, 즉 당사자의 지위를 승계한 자도 취소할 수 있다. 이때 승계인에는 특정승계인과 포괄승계인을 모두 포함한다. 취소권만의 승계는 인정되지 않는다. 

 

 

취소의 방법

 

단독행위 
취소권은 형성권이므로 그 행사는 취소권자의 일방적인 의사표시에 의한다. 이러한 취소의 의사표시는 특별한 방식에 의할 것을 필요로 하지 않는다. 

+판례+
취소의 의사가 상대방에 의하여 인식될 수 있다면 어떠한 방법에 의하더라도 무방하다고 할 것이고, 법률행위의 취소를 당연한 전제로 한 소송상의 이행청구나 이를 전제로 한 이행거절 가운데는 취소의 의사표시가 포함되어 있다고 볼 수 있다. 


취소의 상대방 - 취소의 의사표시는 취소할 수 있는 법률행위 상대방에게 하여야 한다(제142조). 따라서 제삼자에게 그 권리가 양도되어 있더라도 취소는 전득자가 아닌 본래의 상대방에 대하여 하여야 한다.