공인중개사 시험- 이론 정리

부동산활동의 일반원칙으로는 능률성과 경제성의 원칙, 그리고 공정성의 원칙이 있다고 할 수 있다. 부동산활동의 속성을 자세히 살펴보면 과학성 및 기술성이 있다. 부동산활동은 원리라는 측면에서 과학성의 성격을 띠고 실무에 응용한다는 측면에서는 기술성의 성격을 가지고 있다. 사회성 및 공공성과 사악성으로는 부동산은 사적재인 동시에 공공재이기 때문에 부동산활동은 사회성 공공성이 강조된다. 부동산 및 부동산활동이 사회성, 공공성을 강조한다고 하더라도 국민의 사익이 손상을 입지 않도록 노력하여야 한다는 것이다. 윤리성으로는 부동산 및 부동산활동은 사회성과 공공성이 강조되고 있어 부동산활동의 주체는 윤리적으로 행동하여야 한다. 부동산윤리의 유형으로는 고용윤리가 있다. 고용주와 종업원과의 관계에서 요구되는 윤리이고 조직윤리는 동업자 및 동업자단체와의 관계에서 요구될 수 있는 윤리이다. 서비스윤리는 부동산윤리의 중심으로 부동산업자와 의뢰인과의 관계에서 요구되는 윤리를 말하는데 금전적, 비금전적 이익을 포함한다. 공중윤리는 일반 대중에 대한 부동산업자의 직업윤리이다. 대인 활동 및 대물 활동에 대해 알아보면 부동산활동에는 직접적 간접적으로 많은 사람이 관여하므로 대인 활동, 인간 활동의 성격이 있으며, 그 대상이 부동산이므로 대물 활동의 성격도 있다. 임장활동 및 정보활동으로는 토지에는 부동성의 특성이 있고 부동산 현상을 둘러싼 환경에는 통제 불가능한 요인도 많기 때문에 현장에 임하여 조사 확인하는 임장 정보활동은 매우 중요하다. 전문성은 제1차 수준에서 볼 때 부동산의 소유자가 자신의 이익을 위하여 하는 부동산활동이다. 제2차 수준으로는 해당 분야의 전문가는 아니지만, 업무상 필요에 따라 수행하는 부산 활동이다. 제3차 수준으로는 특정한 부동산활동의 전문가에 의한 활동으로 전문성과 신뢰도가 가장 높은 부동산 활동이다. 예를 들자면 공인중개사에 의한 중개와 감정평가사에 의한 감정평가가 가능하기에 그렇다. 배려의 장기성도 있다. 영속성이라고 말할 수도 있다. 용도의 다양성이고 상대적 위치의 가변성이다. 이용의 비가역성에 따라 장기적인 상황을 고려해야 한다. 공간 활동은 부동산활동 자체가 3차원 공간을 대상으로 하는 공간 활동이므로, 부동산산업은 공간 업이라 할 수 있다. 복합개념으로 기술적, 경제적, 법률적 측면을 모두 고려하는 복합개념을 토대로 한다. 한국표준산업 분류상의 부동산업은 크게 부동산임대 및 공급업과 부동산 관련 서비스업으로 나누어 볼 수 있다. 부동산 임대 및 공급업에는 부동산 임대업과 부동산 개발 및 공급업이 있다. 부동산 관련 서비스업에는 부동산 관리업과 부동산 중개, 자문 및 감정평가업이 있다. 임대업에는 주거용 건물 임대업, 비주거용 건물임대업, 기타 부동산임대업이 있고 개발 및 공급업에는 주거용 건물개발과 공급업, 그리고 비주거용 건물개발 및 공급업과 기타 부동산 개발 및 공급업이 있다. 관리업에는 주거용 부동산 관리업과 비주거용 부동산 관리업이 있고 중개 자문 및 감정평가업에는 부동산 중개 및 대리업과 부동산 투자자문업, 부동산 감정 평가업이 있다. 

 

부동산 경제론

부동산 경제론에 대해 살펴보면 크게 부동산의 수요와 공급이론 그리고 부동산의 경기변동으로 나누어 생각해볼 수 있다. 부동산 수요부터 알아보면 일정 기간에 부동산을 구매하고자 하는 욕구 또는 양을 말한다. 구매 의사와 지급 능력을 합친 것을 유효수요라고 볼 수 있다. 부동산은 고가성으로 인하여 시장참여가 제한되므로, 부동산시장은 불완전경쟁시장이 된다. 금융대출금을 활용하면 잠재수요가 유효수요와 댈 수 있다. 여기 유량과 저량의 개념을 알아봐야 하는데 유량은 일정 기간을 뜻한다. 시간개념이 들어가기 때문에 소득과 임대료 수입, 당기순이익, 순영업소득, 주택거래량, 신규주택공급량, 부채서비스, 연간이자 비용과 들 수 있다. 저량은 일정 시점을 뜻한다. 저량에는 시간개념이 없는 것이다. 인구, 부동산의 가격과 가치, 매각대금, 순자산가치와 통화량, 기존주택공급량, 재무상태표인 자산과 자본, 부채 등이 이에 해당한다. 부동산 수요량은 가격에 대하여 매우 비탄력적이다. 고가성으로 인해 구매자금을 축적하는 데 오랜 시간이 걸린다. 내구 재적 성격으로 재구매수요가 빈번하지 않다. 개별성이 있어 동일한 효용을 제공하는 부동산이 적은 편이다. 가격이 하락하여도 수요량의 증가가 적다고 할 수 있다. 즉 양의 변화가 적은 것이다. 단기보다 장기에 더욱더 탄력적이다. 따라서 단기 수요곡선보다는 장기수요곡선의 기울기가 더욱더 완만하다. 시장 수요량은 개별 수요자의 수요량을 수평적으로 합한 것이다. 동일 가격 수준에서 시장 수요량이 개별 수요량보다 더 많다. 매우 탄력적이고 시장 수요곡선은 개별수요곡선보다 기울기가 더 완만하다. 일반 재화와는 달리 부동산의 수요와 공급은 모두 가격에 대하여 양의 변화가 적기 때문에 비탄력적이라고 볼 수 있겠다. 집약화는 부동산 이용 및 개발의 내용을 병행하여 학습해야 한다. 단기와 장기의 개념은 일반재화와 달리 가격이 상승해도 공급이 적시에 이루어지지 못한다는 사실만 인지하도록 한다. 단기 공급의 가격 탄력성보다 장기 공급의 가격 탄력성이 더 탄력적이므로 단기 공급곡선보다 장기공급곡선의 기울기가 더 완만해진다. 토지의 물리적 공급은 부증성으로 인해 불가능하다. 따라서 토지의 물리적 공급곡선은 수직선의 형태가 된다. 토지의 경제적 공급곡선은 우상향하는 형태가 된다.