공인중개사 시험- 부동산의 개념과 분류

부동산의 개념

 

건축물의 설비를 부동산 정착물로 판단하는 기준은 부동산 관련 법에 부착된 방법과 거래 당사자 간의 관계, 물건의 성격과 용도 물건의 설치 의도가 있다. 거래 당사자 간의 관계는 임대인이 설치한 것은 정착물로 취급하지만, 임차인이 설치한 것은 정착물로 취급하지 않는다. 부동산을 매매할 때 정착물인지 아닌지가 불분명할 경우에는 정착물로 간주하여 매수인에게 넘어간다. 물건의 성격과 용도는 특정 용도에 맞게 특별히 설치된 것, 주문 제작된 것은 정착물로 취급한다. 예를 들어 임대인이 임대주택에 설치한 방범창, 건물의 용도에 맞게 부착된 유리문, 교회용 책상 등이다. 물건의 설치 의도에는 임대 건물의 가치 증진을 위한 설치된 에어컨은 장착물이지만, 임차인이 당사자의 편의를 위하여 설치한 것은 정착물이 아니다.

광의의 부동산은 협의의 부동산과 준 부동산을 합친 말이다. 준 부동산은 물권변동을 등기나 등록의 수단으로 하는 동산이나, 동산과 부동산의 결합물을 말한다. 예를 들어 자동차, 항공기, 건설기계, 선박, 입목, 어업권, 공장재단, 광업재단 등이다.
준 부동산은 감정평가의 대상이 되고 저당권의 목적으로 삼을 수 있다. 즉, 부동산의 연구 대상 및 부동산활동의 대상이 된다.

 

부동산의 경제적 개념과 기술적 개념

부동산의 경제적 개념은 생산과 소비 교환, 분배, 투자의 관점에서 볼 수 있다. 자산은 부동산을 투자 대상, 재테크수단으로 인식하여 자본이득 다시 말해 양도차익을 얻기 위해 매입한 것이다. 자본은 사업을 위한 밑천, 최종재화를 생산하기 위한 중간재로서의 토지 예를 들어 주택을 건축하기 위하여 매입한 택지 등을 말한다. 토지 자본도 이에 해당하는데 토지에 투입되어 토지로부터 분리할 수 없게 된 일종의 고정자본이다. 그렇다고 택지매입 비용이나 택지 원가를 말하는 것은 아니다. 생산요소에는 재화를 생산하기 위하여 필수적인 요소들이 있다. 바로 토지, 자본 노동, 경영 등을 말한다. 토지는 부동성으로 인하여 수동적 생산요소에 해당한다. 소비재는 욕구를 충족시키기 위하여 가격을 지불하고 소비하는 재화이다. 예를 들어 휴양림 또는 공원, 최종소비재로서의 주택 등이 해당한다. 상품은 매매 혹은 교환의 대상이 되는 유무형의 재화로, 공급자 입장에서 이윤 창출의 목적으로 판매되는 부동산이다.

부동산의 기술적 개념에는 공간과 위치, 환경, 자연이 있다. 공간은 영속성이 있다. 토지에 공간 가치의 개념이 성립하게 되고 상품 개발자원으로서의 논리가 강조된다. 위치는 물리적, 절대적인 것이 있고 부동성과 관련이 깊다. 인문적 상대적위치는 위치의 가변성과 관련이 깊다. 환경은 부동산의 환경 구성분지로 상호 영향을 주고받는다. 자연적 환경과 인문적 환경으로 나눌 수 있다. 자연은 부증성과 관련이 있다. 현장자원으로서의 보존과 사회성, 공공성이 요구된다. 부동산의 개념은 부동산의 복합개념과 법률적 개념, 경제적 개념, 기술적 개념으로 나누어 볼 수 있는데 복합개념은 기술적, 법률적 측면이 있고 법률적 개념에는 협의의 부동산인 토지와 그 정착물과 광의의 부동산인 협의의 부동산과 준 부동산을 합친 것을 말한다. 경제적 개념으로는 자산과 자본, 생산요소, 소비재, 상품을 말하고 기술적 개념으로는 공간, 위치, 환경, 자연을 말한다.

 

부동산활동과 토지이용  활동

토지용어인 부동산활동과 토지이용 활동에 따른 분류를 보면 먼저 후보지와 이행지가 있다. 이것은 토지의 용도 적 경제적 공급을 말한다. 후보지는 임지 지역, 농지 지역, 택지 지역으로의 용도 적 지역이 상호 간에 전환 중인 토지, 대분류 간 전환으로 과수원 지역이 공업지역으로 전환 중인 토지 등을 말한다. 이행지는 공업지역으로 주거지역과 과수원 지역, 답지 지역 등의 전환으로 용도 적 지역 내에서 상호 이행되고 있는 토지, 소분류 내에서 용도가 변경 중인 토지를 말한다. 택지와 부지에는 먼저 택지는 감정 평가상 용어로서, 주거, 상업, 공업 용지로 이용 중이거나, 이용이 가능한 토지를 말한다. 부지는 택지와 건축이 불가능한 토지로 도로, 하천, 철도 용지 등을 포함한다. 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥 토지이다. 나지와 건부지 공지가 있다. 먼저 나지는 택지 위에 건물이 없는 토지, 토지에 건물 기타의 정착물이 없고, 지상권 등 사용, 수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다. 건부지는 건축물의 용도로 제공되고 있는 바닥 토지를 말한다. 지상의 건물이 최유효이용상태가 아닌 경우 건부감가가 발생할 수 있다. 개발제한구역 내의 건부지 가격은 나지 가격보다 높게 평가될 수가 있다. 건부증가를 말한다. 공지는 건축법상 건페율의 제한으로 한 필지에 건물을 다 채우지 못하고 남겨놓은 토지를 말한다. 필지와 획지가 있다. 먼저 필지는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률상의 용어이다. 하나의 지번이 붙는 등록 단위이고 토지에 대한 소유권이 미치는 범위와 한계를 표시하는 법적 개념이다. 법적인 기준을 중심으로 구획한다. 획지는 부동산학과 감정 평가상의 요더이다. 인위적, 자연적 행정적 조건에 의하여 다른 토지와 구별되는 것으로 가격수준이 비슷한 일단의 토지이다. 부동산활동과 부동산현상의 한 단위로 가격수준을 구분하기 위한 경제적 개념이다. 감정평가할 때 주로 활용한다. 맹지와 대지가 있다. 맹지는 타인의 토지에 둘러싸여 있어 도로에 접하지 못한 토지로 건축법상 건축이 불가능하고 맹지 감가가 발생한다. 대지는 도로에 좁은 통로를 확보한 자루형 토지이다. 그리고 벌지와 빈 지 바닷가가 있다. 벌지는 법으로만 소유할 뿐 활용 실익이 없거나 적은 토지이다 경사면 토지를 말한다. 빈 지는 해변 토지로, 소유권이 인정되지 않았지만 활용 실익이 있는 토지이다. 바닷가는 공유수면 관리 및 매립에 관한 법령상 해안선으로부터 지적공부에 등록된 지역까지의 사이를 말한다.