공인중개사 시험 -부동산의 개념과 분류

기타지역에는 공한지와 유휴지, 휴한지, 포락지, 선하지, 소지가 있다. 먼저 공한지는 도시 토지로서 투기목적으로 장기간 방치하고 있는 토지이다. 유휴지는 농촌 토지로서 바람직하지 못하게 놀리는 토지이다. 휴한지는 비옥토로 회복을 위하여 휴경하고 있는 토지이다. 포락지는 공유수면 관리 및 매립에 관한 법령상 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지이다. 선하지는 고압선 아래의 토지, 공간의 활용도가 제한되므로 선하지. 소지는 원지, 자연 그대로 미개발된 토지, 미성숙하다고 한다. 

주택의 분류에는 크게 단독주택과 공동주택, 도시형 생활주택으로 나뉠 수 있다. 단독주택의 경우 단독주탹과 다중주택, 다가구 주택과 공관으로 나누어진다. 다중주택은 660㎡ 이하로 3개 층 이하이며 독립된 주거 형태가 아니고, 취사 시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 다가구 주택은 660제곱미터 이하로 3개 층 이하이며 19세대 이하가 거주할 수 있는 곳을 말한다. 다음 공동주택은 아파트가 5개 층 이상이고 연립주택이 660제곱미터 초과, 4개 층 이하이다. 다세대주택은 660제곱미터 이하, 4개 층 이하인 것을 말하고 기숙사는 1개 동의 공동취사 시설 이용 세대수가 전체의 50퍼센트 이상인 것을 말하며 도시형 생활주택은 국민주택규모의 300세대 미만인 것을 말한다.

부동산의 특성 및 속성

토지의 자연적 특성에는 부동성, 부증성, 영속성, 개별성, 인접성이 있다. 부동성은 토지는 물리적, 절대적 위치가 고정되어있다. 즉 이동할 수 없고 부동산과 동산을 구별 짓는 근거가 된다. 부동산활동이나 부동산현상이 지역, 위치별로 다르게 나타난다는 임장활동과 정보활동을 말한다. 부동산 시장의 지역시장, 부분 시장이 형성되게 한다. 입지 분석의 근거를 제시하고, 감정평가 시 지역분석을 필 연화시킨다. 외부효과를 발생시킨다. 부증성으로는 토지의 물리적 절대량은 증가시킬 수 없다. 즉 생산할 수 없다. 생산비 법칙의 적용이 불가능하며, 토지의 공급조절을 곤란하게 한다. 토지 부족 문제의 근본적 원인이며, 희소성을 증가시킨다. 지가 및 지대 발생의 원인, 독점 소유 욕구를 증대시킨다. 한정된 토지의 최유효이용 근거를 제기한다. 외곽지역보다 도심에서의 집약적 토지이용을 필 연화시킨다. 사회성, 공공성이 강조되고, 토지공개념의 이론적 근거가 된다. 영속성은 토지의 물리적 절대량은 소멸하지 않는다. 즉, 물리적 감가는 발생하지 않는다. 소모를 전제로 하는 재생산이론이 적용되지 않는다. 이용 이익을 발생하게 한다. 건물의 내구성과 함께 가치 보존력을 높이므로 투자수단으로서 선호도를 가지게 한다. 소득 이득과 낮봄이 득을 합친 것을 말한다. 관리의 필요성 제기, 부동산활동에는 장기적인 고려가 요구된다. 부동산의 가치란 장래 유무형의 편익을 현재가치로 환원한 값을 말한다. 개별성이란 동일한 토지는 존재하지 않는다는 비동질성과 이질성을 말한다. 개별성은 건물이나 기타 개량 물에도 적용된다. 일물일가의 법칙이 성립하지 않는다. 독점적 시장 형성을 뜻한다. 물리적 대체가 불가능하다. 단 용도 적 대체는 가능하다. 상호 비교를 어렵게 하기 때문에 표준지를 선택하여 토지가격을 평가하게 된다. 감정 평가 시 개별 분석을 필연과 시킨다. 부동산 시장에서 정보의 비대칭성과 비 조직성을 유발한다. 인접성이랑 토지는 다른 토지와 인접 연결되어있는데 이것을 연결성, 연속성이라고 볼 수 있다. 토지의 용도 적 대체를 가능하게 한다. 소유와 관련하여 경계 문제를 유발하고, 협동적 토지이용을 필 연화시킨다. 개발이익의 사회적 환수 논리의 근거가 된다. 지역분석의 근거를 제시하고 외부효과를 발생시킨다.

토지의 인문적 특성

토지의 인문적 특성으로는 용도의 다양성과 병합 가능성과 위치의 가변성과 국토성으로 나뉘어 볼 수 있다. 용도의 다양성은 최유효이용의 성립 판단의 근거가 된다. 토지의 전환과 이행을 가능하게 한다. 가치 다원 설의 논리적 근거가 된다. 적지론 즉 주어진 부지에는 어떤 용도가 적합한가의 근거가 된다. 토지는 여러 가지 용도로 이용될 수 있다. 병합 분할의 가능성은 용도의 다양성을 지원한다. 합병 증가와 감가, 분할 증가, 감가가 발생할 수 있다. 합병증 가는 규모의 경제를 뜻하고 플롯 테이지연 상은 어셈블리 지연 상을 뜻한다. 한정 가격의 개념이 성립한다. 위치의 가변성으로는 부동산의 인문적 환경변화에 따라 토지의 가치가 변한다. 부동산의 절대적 위치보다는 상대적 위치가 더 중요하다. 토지의 절대적 위치는 고정적이지만 상대적 위치는 변한다. 국토성이란 법적 규제의 필요성 근거를 제기한다. 토지는 사회성, 공공성이 높은 재화이므로 부증성과 함께 토지공개념의 성립이 가능하다. 



독점지대설: 토지용역의 공급독점으로 인하여 발생하는 지대로, 독점이윤이 포함된 지대를 말한다. 즉, 당해 토지에서 생산되는 생산물에 대한 초과수요가 발생하여 생산물가격이 상승하는 경우, 토지소유자는 경작자에게 독점적인 초과 이윤에 해당하는 지대를 요구할 수 있다. 마셜의 준지대이론은 신고전학파의 대표적인 이론이라고 할 수 있는 이는 고전학파와 신고전학파의 지대논쟁에서 일부 활용되므로 개념 정도는 정리해 두어야 하겠다. 고전학파의 토지 관과 지대개념은 제4편의 부동산 정책론의 조세의 전가와 헨리 조지의 토지 단일 세와 관련이 깊으므로 잘 정리해 두어야 한다. 이 지 단위는 입지 조건의 구체적인 비용과 항목을 세분해 놓은 개별적 사항이다. 예를 들어보면 수송비나 노동비, 원재료 등을 말할 수 있다.