공인중개사 시험 - 도시공간구조이론

티 낸 의 농촌 토지 이용구조에 적용한 이론으로 동심원이론이 있다. 시카고시를 대상으로 연구한 이론이다. 소득의 변화에 따라 도시의 구조가 침입, 경쟁, 천이 등의 과정을 통하여 원형을 그리면서 팽창, 형성된다. 중심지에서 멀어질수록 접근성, 지대 낮아지지만, 빈곤 및 질병 등 도시문제가 적어지는 경향이 있다. 중심지보다 외곽지역으로 갈수록 주거환경이 개선된다. 단핵 도시 구조이라는 특징을 가지고 있다. 코이트의 선형이론으로는 동질적인 토지이용은 도심에서 시작되어 점차 방사형 교통망을 따라 확장되면서 원을 변형한 모양으로 도시가 성장한다는 가설인데 주거지역은 사회적 지위에 따라 분리된 주거 군을 형성하여 계층 분화한다고 했다. 고급주택은 교통망의 축에 가까이 입지하고, 중급주택은 고급주택의 인근에 입지하며, 저급주택은 최고 급수해준 주택의 반대편에 입지한다. 주택지 불 능력이 높은 고소득층이 도시지역과 접근성이 양호한 교통망의 축에 가까이 입지한다는 것을 의미한다. 단핵도시 구조이며, 주택 입지의 이동을 설명 또는 예측하기 위해서 고급주택의 역할을 강조하였다. 해리스 울만의 다핵심이론은 도시구조가 어떤 지역 내에서 여러 개의 핵을 형성하면서 지역 공간을 구성해간다는 이론이다. 다 핵심에서도 중심업무지구는 인정된다. 도시지역 내에서 유사 토지이용 군은 서로 흡인력을 가지고 동질적인 집단을 형성한다는 이론이다. 다핵의 성립요인은 동종 활동의 집적이익 추구, 이종 활동의 이해상반 따른 지대 지급 능력의 차이를 말한다. 특정 활동에 따른 특수시설과 유동적인 현대도시와 대도시구조를 설명하는 데 적합하다. 오래된 도시일수록 단핵도시의 구조를 신도시라면 다핵도시 구조를 형성하게 된다. 

입지론과 관련된 용어의 정리

입지는 입지 주체가 차지하고 있는 장소를 말한다. 입지 선정이란 입지 주체가 추구하는 입지 조건을 갖춘 토지를 발견하는 작업이다. 공간적 시간적 동적 개념이다. 그렇다면 입지론은 무엇일까? 입지론은 주어진 용도에 어떤 위치가 적합한지를 판단하는 것이다. 부동성을 말한다. 적지론은 주어진 위치에 어떤 용도가 적합한지를 판단하는 것이다. 용도의 다양성을 말한다. 입지 선정의 중요성은 꼭 알아두어야 할 부분이다. 입지 선정이 잘못된다면 사업 실패를 초래할 수도 있기 때문이다. 위치적인 위험을 잘 고려해야 한다. 부동성, 인접성, 용도의 다양성, 위치의 가변성으로는 입지 선정의 중요성을 제기한다. 위치의 선정에는 비가역성의 특성이 있다. 집약적인 토지이용의 결과는 지가를 상승시키고 건물의 고층화를 불가피하게 하며, 도심지의 높은 지가는 다시 집약적 토지이용을 필 연화시킨다. 

상업입지 이론을 보면 레일리의 소매인력법칙이 나온다. 중력모형으로만 유인력 법칙이 적용된다. 상권의 흡인력은 두 도시의 인구수에 비례하고, 두 도시의 분기점으로부터 거리의 제곱에 반비례한다. 이는 1 도시와 2 도시로의 인구 유인 비율로 구하게 된다. 1 도시가 2 도시보다 크다면, 상권의 경계는 2 도시에 가깝다. 즉 1 도시의 재화 도달 범위가 더 크다는 뜻이다. 중력모형은 중심지 간의 형성과정보다 중심지 간의 상호작용에 더 중점을 두고 있다. 컨버스의 분기점 모형으로는 상권경계점이라는 개념을 알아두어야 한다. 두 도시가 미치는 구매 영향력이 같은 점으로서, 두 점포로의 구매지향 비율이 같은 지점을 의미한다. 이것은 바로 레일리의 소매인력법칙을 수정 보완한 모형이다. 하프의 확률모형은 소매지역 이론이라고도 불린다. 소비자가 쇼핑패턴을 결정하는 확률모델을 제시한 모형으로, 다수의 매장 단위로 상권을 분석한다. 소비자가 특정 매장으로 구매하러 갈 확률은 점포 면적에 비례 반비례, 경쟁점포 수에 반비례하며 다음과 같이 구할 수 있다. 공간 마찰계수는 시장의 교통 조건과 쇼핑 물건의 특성에 따라 달라지며, 교통 조건이 나쁠수록 공간 마찰계수가 커지게 된다. 전문품 점은 일상 용품점보다 공간 마찰계수가 더 적다. 고차원 중심지에서는 다목적 구매가 가능하기 때문에 유사한 거리에 고차원 중심지가 존재하면 인근의 저차원 중심지를 지나칠 가능성이 커진다. 
크리스 탈러의 중심지이론은 중심지 계층 간의 포섭의 원리를 설명하는 이론으로, 중심지라는 공간조직의 형성과정과 도시구조를 성명하는 데에 유용하다. 저차재와 고차재를 제공하는 고차중심지 배후인지 안에 저차재만 제공하는 저차 중심지의 배후지는 겹쳐서 나타나게 된다. 여기서 말하는 중심지는 배후지역에 재화나 서비스를 공급하는 중심 기능을 가지는 장소를 뜻하게 된다. 중심지의 성립요건으로 최소요구치보다 재화의 도달 범위가 커지면 가능하다. 최소요구치는 중심지가 경제적으로 생존하고 유지할 수 있는 최소한의 공간 범위나 인구수의 범위를 말한다. 재화의 도달 범위는 소비자가 기꺼이 통행하려는 최대한의 범위, 포괄적인 상권의 개념으로 판매량이 제로가 되는 한계 범위를 말한다. 중심지의 종류는 고차중심지와 중 차 중 심지 저차 중심지가 있다 중심지가 하나일 경우에는 원형을 이루지만, 입지경쟁이 치열하다면 중심지가 다수가 될수록 이상적인 모형의 정육각형의 형태를 형성한다는 원리라고 할 수 있다. 고차중심지 간의 거리가 더 멀고 기능도 전문화되며 다양화된다. 고차중심지의 재화 도달 범위가 저차 중심지의 재화 도달 범위보다 더 크다. 재화와 서비스에 따라 중심지가 계층화되며 서로 다른 크기의 도달 범위와 최소 요구범위를 가진다는 것이다. 저차 중심지에서 고차중심지로 갈수록 중심지의 수는 피라미드형으로 나타난다.