공인중개사 시험 -부동산의 특성 및 속성 2

부동산의 기타 특성

 

부동산의 기타 특성에는 고가성이 있다. 수요자와 공급자의 시장참여가 제한된다. 즉, 시장참여가 자유롭지 못하다. 자금 조달 능력이 시장참여 여부를 결정하므로 부동산시장에 다수의 수요자와 공급자가 존재하는 것은 아니다. 부동산시장에는 매수자 중심시장이나 매도자 중심시장이 형성 될 수가 있다. 즉 고가성은 부동산시장을 불완전경쟁시장으로 만드는 요인이 된다는 말이다. 건물의 특성으로는 이동 가능성과 생산 가능성, 내구성과 동질성, 종속성이 있다. 이동 가능성은 경우에 따라 이동이 가능한 건물도 있다. 예를 들어 이동식 주택이 이에 해당한다. 생산 가능성은 건물은 토지와 달리 생산비를 투입하면 생산, 공급이 가능하다. 내구성은 건물은 사용수명이 길며, 재무 매수 요가 빈번하게 발생하지 않는다. 이것은 재고와 저량 시장의 형성을 말한다. 동질성은 물리적으로 동질적이지만, 완전한 대체를 성립하지 않는다. 종속성은 건물이 토지를 지배하기도 하고, 토지가 건물을 지배하기도 한다는 의미이다. 

 

부동산의 공간성

부동산의 공간성에는 토지소유권의 공간적 범위와 소유권 분할의 경제적 가치, 부동산가격이 3차원 공간에 가지는 개개의 공간 가치의 총합으로 나누어 볼 수 있다. 먼저 토지 소유권의 공간적 범위는 공중, 수평, 지중 그러니까 지하공간을 뜻하는 3차원의 입체 공간을 말한다. 부동산 활동의 대상은 3차원 입체 공간이다. 민법 제212조에서는 토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 정의하며, 토지 소유권의 범위를 입체적으로 규정하고 있다. 공중공간의 공중권은 소유권자의 토지 구역상 공중공간을 일정한 고도까지 포괄적으로 이용 관리 할 수 있는 권리를 말한다. 공적 공중권과 사적 공중권으로 나누어지는데 공적 공중권의 경우 일정 범위 이상의 공중공간을 공공기관이 공익목적으로 사용할 수 있는 권리로, 전파권 말한다. 사적 공중권은 일정 범위의 공중공간을 토지소유자 개인이 사용할 수 있는 권리를 말한다. 공중획지, 공중임대차, 개발권양도제, 용적률 인센티브제도 등은 공중공간의 활용방안을 보여주는 개념이다. 여기서 공중분할은 공중공간을 획지로 분할할 수 있고 용적률 인센티브제도는 사업시행자가 지구단위계획구역 내에서 공원, 녹지, 도로와 같이 공공용지를 무상으로 제공하면 용적률을 허가기준보다 올려주는 제도이다. 수평공간에는 지표 권과 물에 관한 권리로 나누어 볼 수 있는데 지표 권은 경작권, 지표수의 이용권, 건물 등의 구축 등으로 사용 수익 처분할 수 있는 권리를 말한다. 물에 관한 권리는 물을 이용할 수 있는 권리를 말한다. 지중공간은 지하권과 한계심도가 있는데 지하권은 소유권자의 지하 공간으로부터 어떤 이익을 획득하거나 이를 사용할 수 있는 권리를 말한다. 한계심도는 지하시설물의 설치로 인하여 일반적인 토지이용에 지장이 없는 것으로 판단되는 깊이를 말한다. 한계심도를 설정하는 것은 지하공간에 경제적 가치가 있다는 것을 잘 보여준다. 예를 들어 도시철도 건설에 따른 지하 보상액의 산정은 한계심도를 초과하여 지하시설물을 설치하는 경우에 해당한다. 소유권 분할의 경제적 가치는 소유권 분할 기법이 있다. 부동산 소유권은 경제적 가치가 읹어되는 한 여러 개의 권리로 분할될 수 있는데, 부동산 소유권으로부터 경제적 가치가 있는 권리를 새롭게 창출하여 분할하는 것을 소유권 분할기법이라고 하고 다른 말로 파인애플기법이라고 한다. 하와이 기법, 제켄도르프기법도 동의어이다. 부동산가격은 3차원 공간이 가지는 개개의 공간 가치의 총화, 총합이라고 말할 수 있다. 공간에서 창출되는 기대이익의 현재가치를 부동산 가치로 본다면, 이는 부동산을 물리적, 경제적, 법률적 측면이 포함된 복합적 측면에서 파악한 것이라 할 수 있다. 공간 가치의 개념은 고정적 개념이 아니라 시대와 장소, 나라, 사회적 통념 등에 따라 달라질 수 있다. 부동산의 입체 공간의 일부를 불기 하여 매매 임대를 할 수가 있다. 공공기관이 지하철 건설 등 입체적 공간개발을 위하여 타인 소유의 지하공간을 이용하려면 구분지상권을 설정하여야 한다. 

부동산학의 이해 및 부동산 활동

 

부동산학은 부동산활동 능률화의 원리 및 그 응용 기술을 개척하는 종합응용과학이다. 종합과학은 여러 학문의 지원을 받는다는 점에서 종합과학이다. 부동산활동에 대한 실천과학과 응용과학이다. 추상적 학문이 아니라 현실의 부동산활동과 부동산현상을 연구 대상으로 하는 경험과학이다. 사회에서 바람직한 부동산 행위를 판단 실현하려는 목적을 가진 규범과학이다. 부동산학의 연구목적은 형평성과 효율성, 합법성으로 볼 수 있다. 부동산활동의 능률화를 통한 인간과 부동산 간의 관계 개선을 궁극적으로 달성하고자 한다. 종합 식 접근 방법으로는 부동산을 복합개념으로 이해해야 하며 부동산학을 단기간에 종합응용과학으로 정착시킨 접근방법이다. 부동산학의 결정 분야는 투자, 개발정책이 있다. 연구 대상으로는 부동산활동과 부동산 현상이 있다. 사적 주체의 부동산활동은 효율성을 중시하며, 가장 활발하다. 공적 주체의 부동산활동은 효율성보다는 형평성을 더 중시하지만, 이의 조화가 요구된다. 전문협회의 활동은 회원들의 자질 향상과 권익 옹호에 목적이 있다. 여기서 부동산 현상이란 지가고 현상, 주택의 여과 현상, 스프롤현상 등 인간과 부동산의 관계에서 나타나는 여러 가지 현상을 말한다. 지진이나 홍수 태풍, 재해가 그에 해당하며 자연현상은 부동산현상에 해당하지 않으므로 용어 사용에 주의해야 한다.