공인중개사 시험이론 - 임대료의 평가방법

임대료의 평가 방법

원가방식

대상 물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상 물건을 계속하여 임대하는 데 필요한 경비를 더 하여 대상 물건의 임대료를 산정하는 감정평가 방법을 말한다. 필요 제경비의 구성요소는 기회비용과 같은 말이다. 그 구성으로는 감가상각비와 유지 및 관리비, 조세공과, 보험료, 공실 손실상당액, 대손충당금, 정상 운전자금과 이제 상당액이 포함된다. 

비교방식

대상 물건과 가치 형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상 물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치 형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상 물건의 임대료를 산정하는 가정평가 방법을 말한다. 임대료를 평가할 때는 임대사례비교법에 의한다. 사례부동산의 실질임료를 기준으로 평가한다.

수익방식

일반기업경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상 물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상 물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더 하여 대상 물건의 임대료를 산정하는 감정평가 방법을 말한다. 

물건별 감정평가 방법

토지는 공시지가 기준법을 따른다. 건물은 원가법을 따른다. 건물과 토지의 일괄 평가는 거래사례비교법을 따른다. 산림은 거래 사례 비교법을 따른다. 과수원은 거래사례비교법을 따른다. 공장재단과 광업재단은 수익환원법을 따른다. 자동차와 건설기계, 항공기, 선바 근 각각 다르게 적용하는 데 자동차는 거래사례비교법, 건설기계와 항공기는 원가법, 선박은 원가법을 따른다. 동산은 거래사례비교법을 따르고, 임료는 임대사례비교법을 따른다. 광업권을 감정평가할 때는 광업재단의 감정평가액에서 해당 광산의 현존 시설가액을 빼고 감정평가하여야 한다. 이 경우 현존 시설가액은 적정 생산 규모와 가 행 조건 등을 고려하여 산정하되 과잉 유휴시설을 포함하여 산정하지 아니한다. 어업을 감정평가할 때는 어장 전체를 수익환원법에 따라 감정평가한 가액에서 해당 어장의 현존 시설가액을 빼고 감정평가하여야 한다. 이 경우 어장의 현존 시설가액은 적정 생산 규모와 어업권 존속기간 등을 고려하여 산정하되 과잉 유휴시설을 포함하여 산정하지 아니한다. 영업권과 특허권, 실용신안권, 디자인권, 상표권, 저작권, 전용측선이용권 등 무형자산의 평가는 수익환원법을 따르고 상장주식과 상장채권은 거래사례비교법을 따른다. 기업가치와 비상장 채권은 수익환원법을 따른다. 소음과 진동, 일조침해 또는 환경오염 등으로 대상 물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상 물건의 가치가 하락한 경우, 그 가치하락분을 감정평가할 때는 소음 등이 발생하기 전의 대상 물건의 가액 및 원상회복 비용 등을 고려하여야 한다. 

감정평가의 절차

기본적 사항의 확정 - 처리계획 수립 - 대상 물건 확인 - 자료수집 및 정리 - 자료검토 및 가치 형성요인의 분석 - 감정평가 방법의 선정 및 적용 - 감정평가액의 결정 및 표시

기본적 사항의 확정

 

실지조사를 통한 대상 물건을 확인한다. 감정평가법인 등이 감정평가를 할 때는 실지조사를 하여 대상 물건을 확인하여야 한다. 다만, 실지조사를 하지 아니하고도 객관적이고 신뢰할 수 있는 자료를 충분히 확보할 수 있는 경우에는 실지조사를 하지 아니할 수 있다. 

부동산가격공시제도

비주거용 부동산이란 주택을 제외한 건축물이나 건축물과 그 토지의 전부 또는 일부를 말한다. 비주거용 일반부동산은 비주거용 집합 부동산을 제외한 비주거용 부동산을 말한다. 비주거용 집합 부동산은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라 구분, 소유되는 비주거용 부동산을 말한다. 비주거용 일반부동산은 비주거용 표준부동산가격과 비주거용 개별부동산가격으로 구분하여 공시하지만, 비주거용 집합 부동산가격은 구분 공시하지 않고 전수조사하여 비주거용 부동산가격을 공시한다. 



토지가격비준표란? 
국토교통부 장관이 작성하고 공급하는, 표준지 평가와 개별공시지가를 연계해주는 장치로서 지가조사공무원이 지가를 산정하거나 대량 토지의 평가를 산정할 수 있도록 계량적으로 고안된 객관적인 간이지가 산정표이다. 작성과 산정기준은 토지가격비준표의 작성 기준이 되는 것은 표준지공시지가이고, 개별공시지가의 산정기준이 되는 것은 토지가격비준표이다. 주택가격대조표의 작성 기준이 되는 것은 표준 주택가격이고, 개별주택가격의 산정기준이 되는 것은 주택가격대조표다. 비주거용 부동산가격대조표의 작성 기준이 되는 것은 비주거용 표준부동산가격이고, 비주거용 개별부동산가격의 산정기준이 되는 것은 비주거용 부동산가격대조표다. 

 

표준지의 조사와 평가, 공시

국토교통부 장관이 표준지공시지가를 조사하고 평가할 때는 둘 이상의 감정평가법인 등에 이를 의뢰하여야 한다. 다만, 지가 변동이 작은 경우 등 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 표준지에 대해서는 하나의 감정평가법인 등에 의뢰할 수 있다. 감정평가법인 등에 의뢰한 표준지공시지가는 감정평가법인 등이 제출한 조사와 평가액의 산술평균치를 기준으로 한다. 적정가격을 기준으로 평가한다. 실제 용도를 기준으로 평가한다. 나지 상정 평가 : 공법상 제한상태를 기준으로 평가한다. 개발이익의 반영 여부를 고려한 평가이다. (표준지의 평가에 있어서 다음의 개발이익은 이를 반영하여 평가한다. 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 또는 고시됨으로 인한 지가의 중가뿐, 공익사업의 시행에 따른 절차로 행해진 토지이용계획의 설정과 변경, 해체 등으로 인한 지가의 증가분, 기타 공익사업의 착수에서 준공까지 그 시행으로 인한 지가의 증가분 등 다만 그 개발이익이 주위 환경 등의 사정으로 보아 공시기준일 현재 현실화하지 아니하였다고 인정되는 경우에는 그러지 아니한다.

 

표준지의 선정기준

대표성: 해당 표준지 선정 단위 구역의 지가 수준을 대표할 수 있는 토지

중용: 토지의 이용 상황, 형상, 면적 등이 표준적인 토지

확정성: 다른 토지와 구분이 명확하고 쉽게 확인할 수 있는 토지

안정성: 해당 표준지 선정 단위 구역의 일반적인 용도에 적합하고, 그 이용 상태가 일시적이 아닌 토지

*표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과 대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대해서는 개별공시지가를 결정, 공시하지 않을 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 해당 토지의 공시지가를 개별 공시지가로 본다.