공인중개사시험- 감정평가의 기초이론 정리, 부동산 가격은 어떻게 형성될까?

감정평가의 개념

감정평가는 대상부동산의 시장가치를 구하는 직업이다. 기준시점에서 최유효이용을 전제로 평가한다. 감정평가가격은 대상부동산의 기회비용을 반영한 가격이다. 기준시점이란 대상 물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다. 기준시점은 대상 물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다. 부동산의 가치 형성요인이 변동하므로 기준시점의 확정이 중요하다. 

감정평가의 필요성과 기능

 

불완전한 부동산의 특성으로 인하여 균형가격이 성립하지 않으므로 합리적 시장이 존재하지 못하고 현실적인 가격은 적정가치로서 부적절해진다. 따라서 가치 형성요인의 다양성 및 복잡성으로 인하여 전문가에 의한 평가가 요구되는 것이다. 부동산은 사회성, 공공성이 높은 재화이며,  공시지가와 주택가격, 비주거용 부동산가격 공시 등을 위해 감정평가가 필요하게 된다.
감정평가의 기능은 정치적 기능과 경제적 기능이 있다. 정치적 기능으로는 부동산의 효율적 이용에 관한 관리 및 규제와 적정한 가격의 유도, 합리적인 손실보상과 과세의 합리화가 있다. 경제적 기능에는 부동산자원의 효율적인 배분과 공정한 거래 질서의 확립과 유지, 의사결정의 판단기준이 있다. 감정평가의 분류로는 평가의 전제조건에 따른 분류가 있는데 소급평가와 현황평가, 조건부 평가와 기한부 평가가 있다. 
소급평가란 과거의 일정 시점을 기준으로 평가하는 것을 말하고 현황평가는 구조와 이용 상태, 제한물권 등 현황을 있는 그대로 평가하는 것을 말한다. 조건부 평가란 장래 도래가 불확실함에도 새로운 상황의 발생을 상정하여 이것이 성취되는 조건을 전제로 평가하는 것이다. 기한부 평가란 장래 도래가 확실한 일정 시점을 기준으로 평가하는 것이다. 

*현황 기준의 원칙 (감정평가에 관한 규칙 제6조)

1. 감정평가는 기준시점에서 대상 물건의 이용 상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다.) 및 공법사와 제한받는 상태를 기준으로 한다.
2. 감정평가법인 등은 1.에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 기준시점의 가치 형성 요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건을 붙여서 감정평가할 수 있다. (법령에 다른 규정이 있는 경우, 의뢰인이 요청하는 경우, 감정평가의 목적이나 대상 물건의 특성에 비추어 사회 통념상 필요하다고 인정되는 경우) 
3. 감정평가법인 등은 2.에 따라 감정평가조건을 붙일 때는 감정평가조건의 합리성, 적법성 및 실현 가능성을 검토하여야 한다. 다만, 2.의 경우에는 그러하지 아니하다. 감정평가법인 등은 감정평가조건의 합리성, 적법성이 결여되거나 사실상 실현불가능하다고 판단할 때는 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다. 

*평가대상 물건에 따른 분류 (감정평가에 관한 규칙 제7조)

개별 평가와 일괄 평가, 구분평가, 부분평가가 있다. 일괄 평가는 둘 이상의 대상 물건이 일체로 거래되거나 대상 물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다. 구분평가는 하나의 대상 물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있는 것이 구분평가이다. 부분평가는 일체로 이용되고 있는 대상 물건의 일부분에 대하여 감정평가하여야 할 특수한 목적이나 합리적인 이유가 있는 경우에는 그 부분에 대하여 감정평가 할 수 있다. 

부동산가격이론

시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 거래를 위하여 공개된 후 그 대상 물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상 물건의 가액을 말한다. 대상 물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다. 감정평가법인 등은 다음 어느 하나에 해당하는 경우에 대상 물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다. 
-법령에 따른 규정이 있는 경우
-감정평가 의뢰인이 요청하는 경우
-감정평가의 목적이나 대상 물건의 특성에 비추어 사회 통념상 필요하다고 인정되는 경우

감정평가법인 등은 위의 내용에 따라 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때는 다음의 사항을 검토하여야 한다. 다만, 위의 법령에 따른 경우에는 그러지 아니한다. 감정평가법인 등은 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성이 결여되었다고 판단할 때는 의뢰를 거부하거나 수임을 철회할 수 있다. 

 

가격과 가치의 구분

가격은 현실적인 시장에서 매수자와 매도자 간 교환의 대가로 실제 지불된 금액이다. 가격은 과거의 값으로 일정 시점에서 하나만 존재하며 객관적이고, 구체적인 개념이다. 
가치는 통상적인 시장에서 매매가 성립될 가능성이 높다고 인정되는 가액이다. 장래 유무형의 편익을 현재가치로 환원한 값으로 영속성을 띤다. 여러 가지 개념이 성립하며 주관적이고 추상적인 개념이다. 
가치가 상승하면 가격도 상승한다. 가치와 가격은 일시적으로 괴리될 수 있지만, 장기적으로는 일치하게 된다. 장기적으로 가격은 균형 수준으로 회귀한다. 화폐가치가 상승하면 가격은 하락한다. 

가치의 다원적 개념

1. 시장가치: 시장에서 지니는 공정한 객관적 가치

2. 투자가치: 특정 투자자에게 부여된 주관적 가치
3. 교환가치: 대상부동산이 시장에서 매매되었을 때 형성될 수 있는 가치
4. 사용 가치: 대상부동산이 특정한 용도로 사용되었을 때 지니는 가치
5. 과세 가치: 중앙정부나 지방정부에서 세금을 부과하는 데 사용되는 기준으로서 관련 법규에 의하여 조정된 부동산 가치
6. 보험 가치:보험금 산정과 보상에 대한 기준으로 사용되는 가치이다. 
7. 보상 가치: 국가나 공공단체 등이 공익목적의 공공사업을 시행하기 위해 대상부동산을 매수하고 수용할 때 평가하는 가치이다. 
8. 공익가치: 보존과 같은 공공목적의 비경제적 이용이 있을 때 지니는 가치이다. 
9. 장부가치: 부동산의 취득가격에서 법적으로 허용되는 방법에 따라 감가상각분을 제외한 장부상의 잔존가치를 말한다. 

*그렇다면 부동산 가격은 어떻게 형성되는 것일까? 

형성과정을 자세히 들여다보면 먼저 가치가 형성되는 요일들이 있다. 대상 물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반적인 요인과 특정 지역에 미치는 고유한 요인, 지역 내 자연적인 조건과 지역의 사회적, 경제적, 행정적 요인을 포함하는 지역요인이 있고, 마지막으로 개별부동산에 미치는 요인으로 토지의 개별요인과 건물이 포함되는 개별요인이 있다. 이러한 요인들이 모여 가치가 발생하게 되는데 상호 밀접한 관련성을 가지면서 부동산 가치를 발생시킨다. 가치 발생 요인을 정리해보면 인간의 필요나 욕구를 충족시켜줄 수 있는 재화의 능력인 유용성, 공급이 수요에 비하여 상대적으로 부족한 상태인 상대적 희소성, 구매력이 수반되는 수요인 유효수요, 법적 개념과 소유권의 이전 가능성을 띠는 권리의 이전설이 있다. 부동산가격은 가치가 발생하고 수요와 공급이 생기면서 부동산 가격이 형성되는 피드백의 원리를 띈다.