공인중개사 시험 - 민법 이론정리

법률행위 총칙

원시적 불능과 후발적 불능

원시적 불능이란 법률행위의 성립 당시부터 이미 법률행위의 목적이 실현 불가능한 것이면 원시적 불능이다. 원시적 불능이 있으면 법률행위는 무효로 된다. 다만, 채무자가 그 불능을 알았거나 또는 알 수 있었을 때는 그 상대방이 계약이 유효함을 믿었기 때문에 받은 손해를 배상하여야 한다. 

후발적 불능이란 법률행위 성립 당시에는 실현할 수 있었으나 이행 전에 불가능하게 되었다면 후발적 불능이 된다. 후발적 불능은 원시적 불능과는 달리 무효가 되지 않는다. 다만, 그 불능의 원인이 채무자에게 귀책 사유가 있으면 채무불이행이 문제가 되고, 채무자의 귀책 사유가 없으면 위험부담이 문제가 된다. 

법률행위의 목적

법률행위의 내용을 실현할 당신까지 확정할 수 있으면 된다. 목적의 실현이 불가능한 경우에 그 법률행위는 무효이다. 실현이 가능한지 여부는 사회통념에 의하여 정하여진다. 법률행위의 내용은 적법하여야 한다. 따라서 사회질서와 관계있는 규정, 즉, 강행규정에 반하는 내용의 법률행위는 무효라고 할 것이다. 한편 임의 법규란 법률행위와 달리 사회질서와 관계없는 규정을 말하는데, 임의 법규는 당사자의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 있는 규정이다. 

 

효력규정과 단속규정

효력규정은 사법상 효력을 무효화시키는 규정을 말한다. 단속규정은 국가가 일정한 행위를 단속할 목적으로 그것을 금지하거나 제한하는 데 지나지 않는 규정으로, 이를 위반할 경우 처벌은 받지만 자체릐 사법상 효력에는 영향을 미치지 않는다.



*효력규정: 구 부동산중개업법 제20조에서 부동산 중개의 수수료 약정 중 소정의 한도액을 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한함으로써 국민 생활의 편의를 증진하고자 함에 그 목적이 있는 것이므로, 이른바 강행법규에 속하는 것으로서 그 한도액을 초과하는 부분은 무효라고 보아야 한다. 공인중개사 자격이 없어 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 한 자에게 형사적 제재를 가하는 것만으로는 부족하고 그가 체결한 중개수수료 지급약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있고, 따라서 중개사무소 개설등록에 관한 구 부동산중개업법 관련 규정들은 공인중개사 자격이 없는자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산 중개업을 하면서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다. 

 

목적의 사회적 타당성 

반사회질서의 법률행위

제103조 반사회질서의 법률행위: 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다.

확정된 법률행위의 내용이 실현할 수 있고 개별적인 강행법규를 위반하지 않더라도 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 경우에는 무효이다. 반사회질서의 법률행위의 모습으로 인륜에 반하는 행위와 정의 관념에 반하는 행위가 있다. 윤리 질서에 반하는 행위는 첩 계약의 경우이다. 처의 동의 여부와 상관없이 무효이다. 다만, 첩 관계를 그만두는 것을 조건으로 금전을 지급하는 계약이나, 자녀의 양육비에 대한 지급약정은 유효하다. 정의 관념에 반하는 행위는 부동산의 이중매매가 될 수 있다.

반사회질서의 법률행위 효과로는 불법 원인 급여가 있다. 반사회질서의 법률행위로서 무효임에도 불구하고 이미 이행한 경우에는 이른바 불법 원인 급여로서 그 반환청구가 인정되지 아니한다. 불법 원인 급여에서 불법의 원인이란 재산을 급여한 원인이 선량한 풍속 기타 사회질서에 반하는 경우를 가리키는 것으로서, 강제집행을 면할 목적으로 부동산의 소유자 명의를 신탁하는 것이 불법 원인 급여에 해당한다고 볼 수 있다. 제103조에 위반된 법률행위를 근거로 하며, 이미 이행한 때에는 채권적으로 부당이득반환을 청구할 수 없을 뿐 아니라, 소유권에 기한 물권적 청구권으로 말소등기를 청구하는 것도 허용되지 않는다. 

불공정한 법률행위

제104조 불공정한 법률행위 : 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다. 

당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험을 이용하여 자기의 급부에 비하여 현저하게 균형을 잃은 반대급부를 하게 함으로써 부당한 재산적 이익을 얻는 행위는 무효로 한다.

성립요건

객관적 요건: 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있어야 한다. 현저한 불균형이란 당사자의 주관적 가치가 아닌 거래상의 객관적 가치에 의하여 판단한다. 불균형을 판단하는 시기는 법률행위 시를 표준으로 한다. 

주관적 요건: 급여자의 궁박과 경솔, 무경험을 알고 이를 적극적으로 이용하려는 의사, 즉 악의가 필요하다. 궁박히나 경솔, 무경험은 모두 구비되어야 하는 것이 아니고 그중 하나만 갖추어져도 충분하다. 궁박이란 경제적 원인에 국한되는 것이 아니고, 정신적 또는 심리적 원인에 기인할 수 있다. 따라서 명예의 침해 경우에도 궁박에 포함되는 것으로 본다. 무경험이란 일반적인 생활 체험의 부족을 의미하는 것으로서 어느 특정 영역에서 경험 부족이 아니라 거래 일반에 대한 경험 부족을 뜻한다. 매도인의 대리인이 매매계약을 한 경우에 그 계약이 불공정한 법률행위인지 여부를 판단할 때, 매도인 측의 경솔과 무경험은 그 대리인의 기준으로 판단되어야 하고, 궁박 상태는 매도인 본인을 기준으로 판단되어야 한다. 

증명책임
법률행위가 현저하게 공정을 잃었다 하여 그것이 경솔하게 이루어졌다고 추정하거나 궁박한 사정이 인정되는 것은 아니다. 따라서 불공정한 법률행위를 주장하는 자는 스스로 궁박, 경솔, 무경험으로 인하였음을 증명하여야 한다.