공인중개사 시험 이론 - 감정평가의 방식

감정평가의 방식

 

이번 파트는 출제 빈도가 매우 높으므로 신경 써서 봐야 할 파트이다. 

 

감정평가 방법의 적용을 위해 가격의 3면 성과 감정평가 방법을 알아야 한다. 가격의 3면 성에는 비용성과 시장성, 수익성이 있다. 비용성은 투입되는 비용이 부동산의 가치를 결정한다는 논리이다. 원가방식인 원가법과 적산법이 적용된다. 공공용 부동산에 적합하다는 의미이다. 시장성은 시장에서 매매될 가능성이 높은 가격이 부동산의 가치를 결정한다는 논리로 비교방식인 거래사례비교법과 임대사례비교법, 공시자가 기준법이 해당한다. 수익성에는 산출되는 임차인의 효용이 부동산의 가치를 결정한다는 논리이다. 수익방식으로는 수익환원법, 수익분석법이 있다. 장래 수익이 예상되는 상업용 부동산에 적합하다. 

시산가액의 조정

감정평가법인 등은 대상물 건별로 정한 감정평가 방법을 적용하여 감정평가하여야 한다. 다만, 주된 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 다른 감정평가 방법을 적용할 수 있다. 감정평가법인 등은 대상 물건의 감정평가액을 결정하기 위하여 어느 하나의 감정평가 방법을 적용하여 산정한 가액을 다른 감정평가 방법에 속하는 하나 이상의 감정평가 방법으로 산출한 시산가액과 비교하여 합리성을 검토하여야 한다. 다만, 대상 물건의 특성 등으로 인하여 다른 감정평가 방법을 적용하는 것이 곤란하거나 불필요할 경우에는 그러지 아니한다. 감정평가법인 등은 산출한 시산가액이 합리성이 없다고 판단되는 경우에는 주된 방법 및 다른 감정평가 방법으로 산출한 시산가액을 조정하여 감정평가액을 결정할 수 있다. 

가격의 평가 방법

원가법

원가법이란 대상 물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다. 토지의 경우, 재생산이 불가능하므로 원가법을 적용할 수 없다. 다만, 조성지와 매립지 등은 원가법을 적용할 수 있다. 재조달원가는 기준시점, 도급건설을 상정한다. 

종류에는 복제 원가와 대체원가가 있다. 구성요소에는 표준적 건설비와 통상부대비용이 있다. 감가 요인으로는 내부적 요인과 외부적 요인이 있는데 내부적 요인으로는 시간의 경과로 인한 노후화와 사용으로 인한 마모와 파손, 재해 등의 우발적 손상, 기타 물리적 하자가 있는 물리적 감가 요인과 건물과 부지의 부적합, 설계의 불량, 형의 구식 화와 능률의 저하를 불러일으키는 기능적 감가 요인이 있고 외부적 요인으로는 인근지역의 쇠퇴와 주위 환경 광의 부적합, 표준적 이용의 부적합, 시장성의 감퇴를 일으키는 경제적 감가 요인이 있다. 

감가수정은 대상 물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적, 기능적, 경제적 감가 등을 고려하여, 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서 대상 물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다. 감가수정 방법으로 정액법과 정률법, 상환기금법, 관찰감가법, 분해법이 있다. 정액법은 매기 감가액이 일정하며, 계산이 용이하다. 감가액이 경과 연수에 정비례하여 증가한다. 정률법은 매기 감가율이 일정하고, 첫해 감가액이 가장 크고, 시간이 지날수록 감가액은 체감한다. 상환기금법은 매기의 감가액에 복리이자가 발생한다는 것을 가정한다. 내용연수가 만료하는 때의 감가 누계상당액과 그에 대한 복리계산의 이자 상당액을 포함하여 당해 연수로 상환하는 방법이다. 관찰감가법은 감가 요인과 감가액을 직접 세밀하게 관찰하지만, 주관개입 가능성이 큰 편이다. 분해법은 감가 요인을 물리적이고 기능적이며, 경제적 요인으로 세분하고 이를 다시 치유 가능한지 불가능한지로 세분하여 실제 감가액을 산출하는 방법이다. 

감정평가의 감가수정 특징

대상부동산의 시장가치를 구한다. 감가 요인을 모두 고려하며, 관찰감가법과 분해법이 인정된다. 물리적으로 동질적이고 동일 시점에 건축되었더라도 실제 감가를 판단하기 때문에 물건마다 잔존가치가 다르게 나타난다. 

거래사례비교법

거래사례비교법이란 대상 물건과 가치 형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상 물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치 형성요인의 비교과정을 거쳐서 대상 물건의 가액을 산정하는 감정 평가 방법을 말한다. 

공시지가 기준법

공시지가 기준법이 한 감정평가의 대상이 된 토지와 가치 형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용 가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상 토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 거쳐 대상 토지의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다. 

 

비교표준지의 산정

인근지역에 있는 표준지 중에서 대상 토지와 용도지역, 이용 상황, 주변 환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정하여야 한다. 

국토교통부 장관이 조사하고 발표하는 비교표준지가 있는 시, 군, 구가 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하여야 한다. 다만, 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니한 경우에는 한국은행법에 따라 한국은행이 조사하고 발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자물가 상승률을 적용하여야 한다. 감정평가업자는 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평가할 때는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. 감정평가에 관한 규칙에서 적정한 실거래가란 부동산 거래 신고 등에 관한 법률에 따라 신고된 실제 거래가격으로서 거래 시점이 도시지역은 3년 이내, 그 밖의 지역은 5년 이내인 거래가격 중에서 감정평가업자가 인근지역의 지가 수준 등을 고려하여 감정평가의 기준으로 적용하기에 적정하다고 판단되는 거랫값을 말한다. 

 

사례 선택의 요건

사정보정의 가능성- 개별적이고 특별한 상황이 있는 경우 정상화하는 작업을 말한다. 대표성이 없는 매매사례는 원칙적으로 사례로 선택할 수 없으나, 사정보정이 가능하면 사례로 선택할 수 있다. 

시점수정의 가능성-거래 시점과 기준시점 간 가격변동의 차이를 수정하는 작업을 말한다. 사례부동산의 거래 시점을 기준시점 수준으로 수정한다. 최근의 매매사례일수록 시점수정에 효과적이다.

가치 형성요인의 비교가능성- 지역요인 비교가능성으로 동일 수급권 내의 사례이어야 한다. 사례부동산을 인근지역에서 선택하면 지역요인 비교과정이 필요하지 않지만, 사례부동산을 동일 수급권 내 유사지역에서 선택하면 지역요인 비교과정이 필요하다. 개별요인 비교가능성으로 사례부동산은 대상부동산과 대체, 경쟁 관계가 성립하여야 한다.