공인중개사 - 기업구조조정 부동산 투자회사와 부동산펀드

기업구조조정 부동산 투자회사 

부실화된 기업의 구조조정을 촉진하기 위하여 도입되었다. 명목회사이며, 일반적으로 존속기간은 한시적이다. 자산의 투자 운용, 관리를 자산관리회사에 위탁한다. 국토교통부 장관은 기업구조조정 부동산투자회사의 등록을 하려는 경우에 미리 금융위원회의 의견을 들어야 한다. 법인세와 면제 특례가 있다. 공모의 모비율, 주식분산 기준을 적용받지 않는다. 주식상장의 의무와 배당 의무가 없다. 부동산투자회사의 기대 효과로는 투자 지분을 표준화, 증권화한 상품으로 소액투자자에게 투자 기회를 제공한다. 배당 및 주식매각에 따른 시세차익을 기대할 수 있다. 포트폴리오 효과와 세금 절감 효과를 향유할 수 있으며, 인플레이션 헤지 기능을 누릴 수 있다. 전문회사를 통한 자산운용의 효율성을 제고할 수 있으며, 공시를 통한 투명성을 확보할 수 있다. 부동산투자회사의 정보시스템 구축과 운영은 국토교통부 장관에서 관할한다. 

임대주택 리츠

부동산투자회사법상의 정의:부동산투자회사의 총자산의 100분의 70 이상을 임대주택(민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택 및 공공주택 특별법에 따른 공공임대주택을 말한다)으로 구성하는 경우에는 주식을 일반인의 청약에 제공하지 아니할 수 있다. 

공공임대주택 리츠의 설립 및 운용:주택도시기금이 자본금을 출자하고, 한국토지주택공사가 임대주택 리츠를 설립, 운용한다. 주택도시기금은 민간임대주택 리츠에도 필요한 자금을 지원할 수 있다. 임대주택 리츠의 수익성 확보와 이의 활성화를 유도하기 위하여 주택에 대한 취득세 면제, 종부세 감면, 재산세에 대하여 최저세율을 부과하고 있다. 주식공모 의무와 1인당 주식 소유 한도를 배치하는 등 그 운영 규정을 완화하였다. 

부동산펀드

부동산 펀드는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 근거한다. 펀드의 운용 주체는 자산운용사와 투신운용사가 있다. 두통 산 투자회사처럼 필요한 자금을 외부에서 차입할 수 있다. 판매회사는 은행과 증권회사, 보험사 등 금융기관이 있다. 별도의 수탁 은행이 자산보관회사가 된다. 펀드 가입자는 이익만 배당받는 수동적인 수익자의 지위이다. 단, 투자원금의 손실이 발생할 수도 있다. 공모 부동산 펀드란 다수로부터 자금을 조달한다. 사모 부동산 펀드란 특정인을 대상으로 자금을 조달한다. 부동산 포드 유형으로는 부동산 관련 사업에 대출로 운용되는 대출형 부동산펀드와 임대형 부동산 펀드, 경매형 부동산 펀드, 직접 개발형 부동산 펀드, 해외 부동산펀드가 있다. 부동산펀드의 특징으로 발행증권이 일반적으로 수익증권이므로, 부동산 투자회사의 주식에 비하여 환금성은 다소 제한적이다. 펀드의 설정 기간 내에는 원칙적으로 환매가 불가하다. (부분적 허용은 가능하다) 기존 금융기관을 활용하므로 부동산투자회사에 비하여 설립 및 운용이 용이하다. 

부동산 신디케이트

부동산개발사업을 공동으로 영위하기 위하여 투자자의 자금과 개발업자의 전문성이 결합한 조합 형태의 투자 조직체이다. 개발사업을 위하여 일시적으로 결성되고 목적이 달성되면 이익 배분 후 청산되는 경우가 일반적이다. 발행증권은 출자증권이다. 

개발업자의 메자닌 금융

개발업자나 건설회사가 보통주 발행과 외부 차입으로 자금조달이 어려울 때, 전환사채, 상환우선주, 상환전환우선주 등을 발행하여 자금을 조달하는 방법으로, 조달한 자금의 성격이 지분과 차입의 중간적 성격을 가지는 형태이다. 전환사채란 미래에 일정한 시점에서 일정한 가격으로, 주식으로 전환할 수 있는 권리가 부여된 채권을 말한다. 투자자 입장에서 주식으로 전환되기 전에는 사채로서 확정 이자를 받을 수 있고, 주식으로 전환된 후에는 배당과 매매차익을 획득할 수 있다. 발행자 입장에서는 주식으로 전환권 행사 시 행사한 만큼만 발행회사는 부채가 감소하고, 동일 금액만큼 자기자본이 늘어나는 효과가 있다. 신주인수권부사채란 미리 정해진 가격으로 정해진 수의 신주를 배정받을 수 있는 권리가 부여된 조건부 채권을 말한다. 신주인수권부사채의 투자자가 신주인수권을 행사하여 주식을 취득하더라도 채권은 계속 존속된다. 발행자의 입장에서 사채발행으로 인한 채무는 그대로 존재한 상태에서 자기자본이 늘어나는 효과가 있다. 개발업자 입장에서 기대효과는 제2자인 금융기관의 자본참여에 따른 소유권 상실의 우려를 최소화하면서 무담보로, 전환사채나 신주인수권부사채의 경우에는 일반회사채보다 낮은 금리로 자금을 조달하는 것이 가능하다. 개발업자나 공급자의 자본조달을 용이하게 하여 부동산공급 등 부동산경기 활성화에 기여할 수 있다. 

신탁금융이란 부동산을 위탁한 소유자가 부동산 신탁회사와의 약정에 의하여 수익증권을 받아 이를 금융기관에서 제시하여 융자받는 것을 말하며, 부동산담보신탁이라고도 한다. 즉, 토지소유자가 부동산신탁 계약 설정 기간 내에도 수익증권을 기초로 금융기관으로부터 자금차입을 할 수 있다. 부동산신탁금융은 부채금융이지만, 담보대출의 개념은 아니기 때문에 저당금융이 아니다. 

집약적 토지이용과 조방적 토지이용

집약도가 높은 토지이용을 말하고 투입되는 한계수입과 한계비용이 일치하는 지점까지의 추가투입의 집약도는 이윤극대화지점을 말한다. 이것이 토지 이용집약도의 상한선이다. 동일 업종이라도 입지 조건이 양호한 경우에는 더 많은 이익을 얻을 수 있는 경우를 입지잉여라고 말하는데 산업의 종류나 입지 주체에 따라 입지잉여는 달라질 수 있다. 입지잉여가 제로가 되는 위치를 한계 입지라고 한다.