공인중개사 시험 - 부동산저당대출의 상환방법과 우리나라의 주택금융

원리금균등상환방식과 원금균등상환방식

매년 원리금을 일정하게 균등하여 상환하는 방식이다. 계산 방법은 매년 원리금, 매년 이자 지급분, 매년 원금상환분을 계산하는 방법이 있다. 원리금의 원금과 이자의 구성 비율은 시간이 지남에 따라 달라진다. 이자 지급분은 점차 감소하고, 원금상환분은 점차 증가한다. 매기의 원리금 상환액이 일정하므로 차입자의 소득이 일정한 경우에 적합하다. 원금균등상환 방식에 비하여 차입자의 초기 상황부담이 적은 편이다. 원금균등상환 방식보다 대출기관의 원금 회수가 느린 편이다. 잔고가 신속하게 감소하지 않으므로 전체 대출 기간으로 고려한 차입자의 이자 상환 부담이 원금균등상환 방식에 비하여 많은 편이다. 다시 말해 누적 원리금 지급액이 더 많은 편이다.

 

원금균등상환 방식은 체감식 상환방식이라고도 한다. 매년 상환하는 원금이 균등하고 일정한 방식이다. 계산 방법은 매년 균등한 원금, 매년 이자 지급분, 매년 원리금을 계산하는 방식이 있다. 원금이 매년 일정액씩 상환되므로 이자 지급분도 점차 감소한다. 매기 원리금은 상환기간이 지남에 따라 감소한다. 대출 기간의 1/2이 지나면 대출원금의 1/2이 정확히 감소한다. 원리금균등상환 방식에 비하여 차입자의 초기 원리금 상환 부담이 많은 편이다. 원리금균등상환 방식보다 대출기관의 원금 회수가 빠르다. 

 

체증식 상환방식으로는 소득이 증가함에 따라 상환금액을 늘려가는 방식이다. 젊은 저소득층이나 주택의 보유 예정 기간이 짧은 사람에게 적합한 방식이다. 초기 상환금액이 매기 지급이자를 충당하기에 부족하므로 금융기관 입장에서는 부의 상환이 발생할 가능성이 있다. 원금균등상환 방식과 원리금균등상환 방식보다 초기에 대출기관의 원금 회수위험이 크다. 한국주택금융공사의 보금자리론(모기지론) 대출에 활용되고 있다. 

 

계단식 상환방식으로는 체증식 상환방식과 원리금균등상환 방식을 절충한 방식이다. 초기에는 체증식 상환방식으로 상환하다가 일정 기간이 지나면 원리금균등상환 방식으로 전환된다. 

 

원금 만기상환 방식은 대출 기간 내에 이자만 상환하고 만기에 원금을 전액 일시 상환하는 방식으로 예를 들어 CD 연동 주택담보대출이다.

 

 

우리나라의 주택금융

주택도시기금의 기금운용 및 관리 
주택도시기금은 국토교통부 장관이 운용, 관리한다. 국토교통부 장관은 기금의 운용과 관리에 관한 사무의 전부 또는 일부를 주택도시보증공사에 위탁할 수 있다. 주택도시기금은 국민주택채권을 발행하거나 입주자저축 등으로 기금의 재원을 조성한다. 국토교통부 장관은 주택도시기금을 운영하기 위하여 기금의 부담으로 한국은행 또는 금융기관 등으로부터 자금을 차입할 수 있다. 주택도시기금은 주택계정 및 도시계정으로 구분하여 운용과 관리를 한다. 주택계정의 용도는 국민주택 및 준주택의 건설과 국민주택규모 이하의 주택 구입, 임차 또는 개량, 준주택의 구입과 임차 또는 개량, 국민주택규모 이하인 주택의 리모델링, 국민주택을 건설하기 위한 대지조성 사업 등이 있다. 도시계정의 용도는 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법에 따른 도시재생사업의 시행에 필요한 비용의 출자 또는 투자 또는 융자이다. 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법에 따른 도시재생 활성화 지역 내에서 해당 지방자치단체의 장이 도시재생을 위하여 필요하다고 인정하는 건축물의 건축에 따른 비용의 출자와 투자 또는 융자 등을 말한다.

주택도시보증공사
주택도시보증공사는 주택도시기금의 전담 운용기관이며, 주택 선분양 제도하에서 주택건설사업자의 주택 완공을 보증하여 입주예정자의 안전한 입주를 보장하는 기관이다. 건설회사의 부도 발생 시에 주택계약자에게 계약금, 중도금을 환급받게 해 주거나, 새로운 시공사를 선정하여 계속 공사를 진행할 수 있도록 주택사업보증업무를 수행한다. 그 밖에 도시 내 공공이 보유한 토지를 활용하여 임대주택을 공급하는 등 도시재생사업도 수행한다. 주요 업무로는 주택도시기금의 운용과 관리에 관한 사무, 분양보증, 임대보증금 보증, 하자보수보증, 그 밖에 대통령령으로 정하는 보증업무가 있다. 보증을 이행하기 위한 주택의 건설 및 하자보수 등에 관한 업무와 구상권 행사를 위한 업무, 자산유동화에 관한 법률에 따른 유동화전문회사 등이 발행한 유동화증권에 대한 보증업무 등도 포함된다. 

주택 신용보증기금
주택 신용보증기금은 신용보증서 등을 제공하여 개인이나 사업자의 채무불이행을 방지하고 보전하여 주택금융을 활성하고 주택건설을 촉진하며, 무주택 서민들의 주거 안정을 기하는 데 목적이 있다. 전세자금보증과 중도금 보증, 모기지신용보증(은행에서 주택담보대출 시에 소액임차보증금을 공제하지 않고 주택담보대출비율까지 대출받을 수 있는 보증) 개량자금보증, 건설자금보증, 임대보증금과 반환자금보증, 월세 자금보증이 있다. 여기서 모기지의 보험은 차입자가 채무를 이행하지 않았을 때 대출기관의 손해를 보충해주는 보증보험이다. 대출기관의 모기지보험 도입은 담보인정비율의 확대를 통하여 많은 융자를 가능하게 하며, 채무불이행위험의 일부를 보험회사에 전가하는 측면에서 유용하다. 

 

 

 

주택연금- 역저 당과 역모기지론
대출기관이 노년층을 대상으로 주택을 담보로 하여 연금 형태로 일정액을 지불하는 방식으로, 이용자가 연금을 받는 형태이다. 이때 주택연금 수령액 산정 시 소득 대비 부채비율은 적용하지 않는다. 한국주택금융공사의 주택연금은 공적 보증이다. 주택연금 가입요건으로는 (소유권 유지하면서 연금 이용) 부부 중 1명이 만 55세 이상, 부부 중 1명이 대한민국 국민, 부부 기준 공시가격 등이 9억원 이하 주택소유자, 다주택자라도 공시가격 등의 합산가격이 9억원 이하면 가능하고 공시가격 등이 9억원 초과하는 2주택자는 3년 이내 1주택 팔면 가능하며, 우대방식의 경우 1.5억원 미만 1주택자만 가입이 가능하다. 대상 주택은 공시가격 등이 9억원 주택, 지방자치단체에 신고된 노인복지주택 및 주거목적이 오피스텔인 상가 등 복합용도 주택은 전체 면적 중 주택이 차지하는 면적이 2분의 1 이상인 경우 가입이 가능하다. (확정 기간 방식은 노인복지주택을 제외한다) 연금 지급유형으로는 종신 방식에 수시 인출하지도 설정 없이 월 지급하는 종신 지급방식이 있고 수시 인출하지도 설정, 나머지 부분 월 지급하는 종신 혼합방식이 있다. 확정 기간 방식은 소유자가 선택한 일정한 기간 지급하는 방식이고 대출 상환방식은 주택담보대출 상환용으로 인출함도 범위 안에서 대출금을 상환하고, 나머지 부분을 뭘 지급하는 매기 담보대출 이자 상환이 있다. 우대방식으로는 부부 기준 1.5억원 이하 1주택 보유자에게 종신 방식보다 월 지급금을 최대 13퍼센트 우대 지급한다. 계약 종료 후 금융기관이 주택 처분 후 대출금을 회수하고, 일시 상환한다. 부족 부분은 상환 청구하지 않으며, 남는 부분은 상속인에게 반환된다. 중도상환수수료 없이 언제든지 일부 전부 정산이 가능하다. 단, 초기 보증료는 환급되지 않는다. 주택연금 종료 사유로는 연금 이용자와 배우자가 모두 사망하는 경우, 연금 이용자가 담보주택의 소유권을 상실한 경우, 단. 재개발, 재건축, 리모델링 등으로 소유권을 상실한 경우는 제외한다. 주택담보노후연금보증을 받은 자의 보호는 주택담보 노후연금을 받을 권리를 양도나 합류하거나 담보로 제공할 수 없고, 주택담보노후연금보증을 받은 사람과 그 배우자의 신탁수익권을 양도, 압류, 가압류, 가처분하거나 담보로 제공할 수 없다. 지정된 주택연금 전용 계좌의 예금에 관한 채권을 압류할 수 없다.