공인중개사 시험 - 부동산개발의 과정

예비적 타당성분석

예비적 타당성분석은 개발 방향을 설정하기 위해 사업 시행 이전에 개발 여건 및 개발잠재력을 분석하는 과정으로 개발사업에 관한 수익성을 개괄적이고 개략적으로 조사하게 된다.



부지확보 및 구입

부지를 사전에 확보하였다면 예비적 타당성분석이나 용지 확보 및 구입단계는 생략할 수 있다. 

타당성분석
복합개념에 따라 물리적 타당성분석, 경제적 타당성 분석, 법적 타당성 분석을 모두 수행한다. 물리적 타당성분석은 대상 부지의 지형, 지세, 토질과 같은 물리적 요인들이 개발 대상 부동산의 건설 및 운영에 적합한지 여부를 분석하는 과정이다. 법적 타당성분석으로 대상 부지와 관련된 법적 제약조건을 분석해서 대상부지 내에서 개발할 수 있는 용도와 개발 규모를 판단하는 과정이다. 개발사업에 충분한 수익성이 확보되는지를 판단하는 경제적 타당성분석이 가장 중요하다. 즉, 개발사업이 물리적으로나 법적으로 다소 미흡하여도 경제성이 높게 평가된다면 그 개발사업은 충분히 채택될 수 있다. 타당성분석 결과가 비록 동일하더라도 개발업자마다 요구수익률이 각각 다르고, 타당성분석의 활용지표에 따라서도 달라지므로 개발사업은 개발업자에 따라 채택될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 

마케팅
부동산개발사업의 성공 여부는 궁극적으로 시장성에 달려있다. 마케팅단계는 개발된 공간을 매각하거나 임대하는 과정으로, 개발사업의 시장위험을 줄이기 위해서는 사전에 매수자를 확보하는 등 개발사업의 초기부터 마케팅활동을 수행할 필요가 있다. 

부동산관리의 개념과 필요성

부동산이 그 목적에 맞게 최유효이용이 될 수 있도록, 유용성을 높일 수 있도록 부동산을 유지, 보존, 개량, 운용하는 일련의 행위를 말한다. 유지란 주로 내부적인 관리행위로서 부동산의 외형, 형태를 변화시키지 않으면서 양호한 상태를 지속하는 행위를 말한다.

 

필요성
인구의 도시집중으로 인한 도시화 지속, 건축 기술의 발달로 인한 건물의 고층화, 부동산소유주의 부재 현상 증가, 부동산 간접투자기구의 상업용 부동산투자 증가, 기관투자자나 외국인 투자자의 부동산 직접투자 증대가 있다. 

부동산관리의 구분

 

복합개념의 관리로 기술적 관리와 경제적 관리, 법률적 관리로 나누어지는데 기술적 관리는 위생관리와 보안관리, 설비관리, 보전관리가 있다. 토지의 경계측량을 실시하는 것과 건물과 부지의 부적응을 개선하는 행위이다. 경제적 관리에는 수지 관리, 회계 관리, 손익분기점 관리, 인력관리가 있다. 법률적 관리에는 임대차계약, 예약관리, 권리분석과 조정, 공법상 규제 검토가 있다. 
기술적 유지 활동의 구분으로 예방적 유지 활동과 일상적 유지 활동, 대응적 유지 활동이 있는데 먼저 예방적 유지 활동이란 계획에 따라 하자나 문제가 발생하기 이전에 점검하는 활동, 가장 중요한 활동으로 신뢰감을 부여하고 불필요한 관리비용 절감 효과가 있다. 일상적 유지 활동으로는 통상적으로 늘 수행하는 정기적 유지 활동이 있다. 대응적 유지 활동으로는 하자나 문제가 발생한 이후에 하는 사후적 조치 활동으로 서정적 유지 활동이라고도 한다.
관리영역에 따른 분류로는 자산관리와 시설관리로 나누어지는데 자산관리로는 매입과 매각관리, 투자리스크관리, 재투자 결정, 포트폴리오관리, 리모델링 투자의사 결정 등 수익 극대화를 위한 가장 적극적인 관리이다. 또한 자산관리에는 부동산관리인 재산과 건물 및 임대차관 리가 있는데 수입 목표를 수립하고 임차인을 모집 및 유지관리, 임대료 수납관리, 지출계획 수립, 비용통제, 자재구매 및 임금 지급 등이 해당한다. 시설관리에는 설비의 운전과 보수, 에너지관리, 위생관리, 방범과 방재 등 보안관리 등으로 가장 소극적인 관리를 뜻한다. 관리주체에 따른 분류로는 자가관리와 위탁관리, 혼합관리로 나누어 볼 수 있다. 먼저 자가관리는 소유자 단독 또는 소수의 관리 요원을 활용하고 단독주택과 소규모 부동산에 적용하는 것으로 기밀과 보안관리에 강점이 있고 지휘통제력 확보가 용이 하고 입주민과의 원활한 의사소통이 가능하다는 장점이 있다. 단점으로는 관리의 전문성이 결여되어 불필요한 관리비용이 발생하고 관리업무의 타성화가 나타날 수 있다. 위탁관리는 전문가에게 관리를 위탁하거나 대형, 고층 부동산에 적용하는 것으로 현대적인 전문적 관리를 뜻한다. 관리의 전문성이 제고되고 불필요한 관리비용이 절감된다. 관리업무의 타성화가 방지되는 장점이 있다. 단점으로는 기밀과 보안관리에 취약하고 지휘통제력 확보가 곤란하다. 마지막으로 혼합관리는 필요한 부분만 위탁하고, 나머지는 자가관리를 뜻한다. 자가관리에서 위탁관리로 이행하는 과도기에서 채택이 된다. 자가관리와 위탁관리의 장점을 채용하여 지휘통제력 확보하면서 관리의 전문성도 기대해 볼 수 있다. 단점으로는 문제 발생 시 책임소재 가불분이며 해질 수 있고, 잘못 운영 될 시 단점만 노출되게 된다.   
신탁 관리란 부동산 소유자가 소유권을 형식적으로 이전하고, 부동산 신탁회사가 일정 기간 관리하여 소유자에게 돌려주는 형태이다. 신탁보수 및 수수료 부담이 발생한다. 신탁 기간에 대인 및 대물사고가 발생하면 신탁회사가 책임을 진다. 분양 신탁 관리란, 상가 등 건축물 분양의 투명성과 안전성을 확보하기 위하여 신탁회사에 사업 부지의 신탁과 분양에 따른 자금관리 업무를 부담시키는 것이다. 

기타의 부동산관리활동 - 임대료손실보험

대상 부동산에 화재 사고가 발생한 경우 원상회복 기간 발생하는 임대료 손실 등에 대하여 보상해주는 보험을 말한다. 화재 사고가 발생하여 보험회사로부터 피해에 대한 보상을 받았다고 하더라도 건물을 복원하고 수리하는 데에는 상당한 시간이 소요된다. 이 기간에 소유자는 임대료 수입을 획득할 수 없음에도 불구하고 저당지불액이나 영업경비가 계속 발생할 수 있다. 이러한 상황에 대비하기 위하여 마련된 보험이 임대료손실보험이다.