공인중개사 시험 - 부동산증권론 및 개발금융

주택저당증권의 발행효과

주택의 소유자는 차입 기회가 확대되어 소자본으로 주택구입이 용이하다. 주택수요의 증가는 주택가격 상승요인으로 작용한다. 금융기관은 주택저당채권의 매각으로 현금유입이 되고 자금조달이 용이하다. 유동성위험이 감소하는 효과가 있다. 한정됨으로 더 많은 차입자에게 주택자금공급이 가능하다. 자기자본비율 상승, 재무 건전성 개선 등의 효과가 있다. 한국주택금융공사의 경우 주택저당증권을 발행하여 주택자금을 조달하고, 금융기관을 통하여 주택수요자에게 자금을 공급한다. MBS 발행과 보관, MBS 지급보증, 장기보금자리론, 디딤돌 대출, 안심전환대출의 공급, 주택 신용보증업무와 주택연금 보증업무가 있다. 기관투자는 주식과 단기채권 이외에 장기투자 수단으로 활용함으로써 분산투자 효과를 기대할 수 있고, 안정적인 투자가 가능하다. 저당 수익률이 투자자의 요구수익률을 만족시켜야 한다. 정부는 일반경기나 주택경기가 침체 시 경기조절 수단으로 활용할 수 있다. 주택금융 수급불균형문제를 완화할 수 있다. 주식시장 등 다른 자본시장 침체 시에 자금흐름이 왜곡되는 것을 방지할 수 있는 제도적 장치로서 유용하게 활용될 수 있다. 

 

주택저당증권의 종류 및 다계층 채권의 특징 

저당 대출 지분 이전증권(MPTS): 저당 대출 지분 이전증권이란 지분형 증권이기 때문에 증권의 수익은 기초자산인 주택저당채권 집합물의 현금흐름에 의존한다. 저당대출담보부채권은 차입자가 상환하는 원리금은 저당 대출 담보부채권의 발행기관에 이전되고, 투자자에게는 저당 대출 담보부채권의 보유 동안 별도의 채권 이자가 지급되며, 투자원금은 만기 때 지급된다. 주택 저당 담보부채권은 주택 저당 대출차입자의 채무불이행이 발생하더라도 이것에 대한 원리금을 발행자가 투자자에게 지급하여야 한다. 투자자 보호를 위하여 보통 저당 대출 담보부 채권발행액의 125~400퍼센트 정도의 초과 담보 수준을 유지한다. 집합물보다 저당 대출 담보부채권을 더 적게 발행한다. 저당 대출 원리금이체채권은 저당 대출 지분 이전증권과 저당 대출 담보부채권을 혼합한 특성을 띤다. 다 계층채권은 위험의 분산과 다양한 투자 욕구를 충족시키기 위해서 하나의 집합에서 채권의 만기와 이자율을 다양화한 여러 가지 종류의 채권을 발행하는 것이다. 각 계층에 적용되는 이자율과 채권의 만기가 동일할 필요는 없다. 콜 방어란 차입자의 조기상환에 따른 발행기관의 채권 만기 전 변제로부터 투자자가 회피하는 것을 말한다. 

주택저당증권의 특성으로는 저당 대출의 만기와 대응하므로 통상 장기로 발행한다. 저당 대출의 만기보다 짧은 만기를 가진, 혹은 긴 만기를 가진 주택저당증권도 발행될 수 있다. 매월 원리금 상환액이 기초하여 발행증권에 대해 고정적인 수익이 투자자에게 제공되는 것이 일반적이다. 차입자의 조기상환에 의하여 수익이 변동되는 주택저당증권도 있다. 대상 자산인 주택 저당 대출형식 등에 따라 다양한 상품을 구성하여 발행될 수 있다. 자산유동화증권이란 현금흐름이 예상되는 자산을 기초로 유가증권을 발행하여 자금을 조달하는 것으로서, 채권, 기업어음, 수익증권 형태로 발행할 수 있다.

 

 

 

프로젝트파이낸싱

일반적인 기업금융과의 차이점은 부동산개발 프로젝트사업으로부터 발생하는 장래 현금 수익성을 기초로 금융기관으로부터 자금을 조달하는 기법이다. 원칙적으로 물적 담보나 개발업자의 신용에 근거하지 않는다. 차입금에 대한 상환은 프로젝트사업에서 발생하는 분양 현금흐름 등을 기초로 이루어진다. 차주 입장에서는 다양하고 복잡한 업무로 인하여 전통적인 기업금융보다 높은 금융비용과 별도의 수수료 부담이 있다. 대출기관 입장에서 위험이 크고, 사업이 신속하지 못하다. 프로젝트 파이낸싱의 구조 및 특징으로는 대규모 개발사업 추진을 위하여 개별 사업주들이 별도의 특수법인을 설립하고 프로젝트 회사가 개발자금을 차입한다. 사업주는 프로젝트 회사를 통하여 법인세 절감 효과를 누릴 수 있다. 금융기관은 개별사업주와 개발사업의 현금흐름을 분리할 수 있어 개별 사업주의 파산이 개발사업에 영향을 미치지 않게 할 수 있다. 개별사업주는 장부 외 금융효과를 기대할 수 있다. 즉, 채무수용 능력이 제고된다. 이론적으로는 프로젝트 도산 시에 대출기관은 개별사업주에게 원리금 상환을 청구할 수 없다. 단, 프로젝트 회사가 보유한 자산과 현금흐름의 범위 내에서는 상환 청구할 수 있다. 프로젝트금융이 부실화될 경우 해당 금융기관의 부실로 이어질 수 있기 때문에, 금융기관은 위험에 대비하여 실무적으로 직, 간접의 보증을 요구하게 된다. 이것을 제한 소구 금융이라 부른다. 책임시공 요구, 개발사업 부도시 부채인수와 시행사와 시공사에 대한 추가적인 출자를 요구할 수 있다. 대출금 선 상환, 공사비 정산 후 개발 이익은 후지급한다. 효율적인 자금관리와 원리금 상환 확보를 위하여 독립적인 결제관리 계좌 설정하여 부동산신탁회사에 위탁이 가능하고, 개발사업 토지에 대한 권리가 확보된다. 담보신탁이란 프로젝트 금융을 제공할 때 대출기관이 토지에 저당권을 선정할 수 없기 때문에 해당 토지에 권리를 확보하는 방법이다. 프로젝트금융에 참여하는 금융기관은 성공적인 수행 시 높은 이자수익을 획득할 수 있다. 프로젝트의 능동적 참여자이다. 금융기관은 당해 프로젝트 사업에만 치중하므로 차주와 대주간에 발생하는 정보의 비대칭 문제를 해소할 수 있다. 금융기관은 프로젝트의 성공적인 수행을 위하여 프로젝트 회사가 단일사업에 치중할 것을 요구할 수 있다. 프로젝트 파이낸싱 대출채권을 기초로 금융기관이 유동화전문회사를 통해 자산유동화증권을 발행한 사례가 있다. 자산담보부기업어음은 만기가 돌아온 자산유동화증권을 상환하기 위하여 주로 발행된다. 상법보다 자산유동화에 관한 법률의 발행 절차가 더 복잡하다. 만기 3~6개월에 비하여 만기 3년은 장기로 자금을 조달할 수 있다. 부동산 개발 관련 대출채권을 유동화 시키면 개발업자나 공급자에게 더 많은 자금이 공급될 수 있다. 부동산시장에 미치는 효과로는 프로젝트금융의 활성화가 있다. 주택 등 부동산공급을 증가시키는 요인이 된다. 개발업자 입장에서는 자금조달능력과 신용은 취약하지만, 기술, 시공 능력에 우수하고 프로젝트의 높은 수익성이 검토되면 자금을 조달할 수 있다. 주택건설사업의 경우, 선분양제도에서 후분양제도로 정착해 갈수록 자금조달능력이 취약한 기업에 있어서는 필요한 자금 조달기법이 될 수 있다.