공인 중개사 시험- 도시스프롤현상

도시스프롤현상

도시계획이나 토지이용계획을 소홀히 함에서 비롯된 현상으로, 도시의 성장이 무질서, 불규칙하게 평면적으로 확산하는 현상을 말한다. 주거와 상업, 공업지역 등 도시 전체에서 발생할 수 있다. 스프롤 현상은 도심 중앙보다는 외과 부에서 더욱 심화한다. 스프롤이 발생하는 지역은 최유효이용상태가 아니므로 지가 수준은 표준적 이하가 된다. 유형으로는 비지적 현상으로 중간중간에 공지를 남기면서 교외로 확산하는 현상과 저밀도 연쇄 개발 현상, 고밀도 연쇄 개발 현상, 간선도로를 따라 스프롤이 전개, 확산하는 현상이 있다. 

침입적 토지이용

어떤 인구집단 또는 토지이용의 형태에 이질적인 수준의 새로운 것이 개입되는 현상을 말한다. 확대 적 침입이란 집약적 토지이용이 조방적 토지 이용 상태를 침입하는 경우로, 지가 상승을 유발할 수 있다. 확대 적 침입이 통상적이며, 외곽지역이 낮은지가 수준과 쾌적한 환경 등의 강한 흡인력 등은 침임 활동을 유발하는 요인이 된다. 침입 활동은 원주민들의 저항을 초래할 수 있으며, 행정적인 규제도 고려할 필요가 있다. 축소적 침입은 조방적 토지이용이 집약적 토지 이용 상태를 침입하는 경우로 지가 하락을 유발할 수 있다. 

침입의 결과 특정한 것이 일정 지역의 수준을 주도, 결정해 감으로써 종래의 이용을 교체하는 현상을 말한다. 

 

부동산개발의 의의

부동산 개발이란 인간에게 공간을 제공하기 위하여 토지를 개량하는 활동을 말한다. 조성에 의한 개량은 도로공사, 수도공사, 배수 공사 등과 같이 토지 자체를 개량하는 것이다. 건축에 의한 개량은 토지 위에 건물, 구축물 등을 건축함으로써 토지의 유용성을 증진하는 것을 말한다. 부동산개발의 종류에는 유형적, 무형적, 복합적 개발이 있다. 유형적 개발은 건축사업과 토목사업 등과 같이 토지의 외형을 변화시키는 개발행위이고 무형적 개발은 용도지역 지구의 변경 등과 같이 토지의 물리적 변화 없이 토지의 이용 상태를 변화시키는 개발행위이다. 복합적 개발은요, 무형의 개발이 혼합된 형태를 말한다. 예를 들면 토지형질변경 사업, 도시개발, 재개발사업, 공업단지 조성 사업 등이 있다. 

부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률의 주요 내용 

부동산개발이란 토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하는 행위나 건축물을 건축, 대수선, 리모델링 또는 용도 변경하거나 공작물을 설치하는 행위를 말한다. 다만, 시공을 담당하는 행위를 제외한다. 부동산개발법이란 타인에게 공급할 목적으로 부동산개발을 수행하는 업을 말한다. 부동산개발업자란, 부동산개발업을 수행하는 자를 말한다. 공급이란 부동산개발을 수행하여 그 행위로 조성, 건축, 대수선, 리모델링, 용도변경 또는 설치되거나 될 예정인 부동산, 그 부동산의 이용권으로서 대통령령으로 정하는 권리의 전부 또는 일부를 타인에게 판매하거나 임대하는 행위를 말한다. 다임에 공급할 목적으로 대통령령으로 정하는 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 자는 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 도지사 또는 특별자치도 지사에게 등록하여야 한다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 자의 경우에는 그러지 아니하다. 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 그 밖의 공공기관의 운영에 관한 법률에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 자, 지방공기업법에 따른 지방공사 및 지방공단, 주택법 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성 사업자인 주택 건설사업 또는 대지조성 사업을 하는 경우, 다른 법률에 따라 해당 부동산개발을 시행할 수 있는 자로서 대통령령으로 정하는 자. 부동산개발업의 등록요건으로 자본금이 3억원, 개인의 경우 영업용 자산평가액이 6억원 이상으로서 대통령령으로 정하는 금액 이상일 것, 여기서 등록사업자가 아닌 자는 등록사업자임을 표시, 광고하거나 등록사업자로 오인될 우려가 있는 표시, 광고하여서는 아니 된다. 대통령령으로 정하는 시설 및 부동산개발 전문인력을 확보할 것, 등록 사업자의 임직원 중 부동산개발 전문인력은 다른 등록사업자의 부동산 개발 전문인력이 될 수 없다. 등록자 업자는 이중으로 부동산개발업의 등록을 할 수 없다.

부동산개발의 주체

공공부문은 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 주택도시보증공사 등에 해당한다. 민간 부분은 민간주택건설업자, 토지소유자 조합, 개인, 부동산투자회사, 부동산펀드, 민간의 컨소시엄 등이 해당한다. 

BLT 방식은 민간이 자금을 투자하여 공공시설을 건설하고, 민간이 완공 시점에 소유권을 정부에 이전, 기부채납하며, 정부 등 공공이 시설을 임차하여 사용한다. 즉, 민간이 정부나 지방자치단체에 임대하여 수익을 내는 방식이다. 민간이 운용하여 투자비 회수가 어려운 시설에 활용된다. 예를 들어 보육시설이나 초, 중등학교, 기숙사, 공공도서관, 임대주택, 박물관 등이다. 정부나 지방자치단체가 적정수익률을 반영하여 임대료를 산정, 지급하므로 민간의 사전 목표수익률을 반영하여 임대료를 산정, 지급하므로 민간의 사전 목표수익률을 보장한다. BTO 방식은 시설의 준공과 함께 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되지만, 사업시행자가 정해진 기간 시설에 대한 운영권을 가지고 수익을 내는 방식이다. 민간이 운용하여 투자비 회수가 가능한 시설에 활동한다. 예를 들면 도로, 항만 등이 있다. 민간의 투자비 회수가 제한되면 정부나 지방자치단체가 재무적 투자자에게 사후적 보조금을 지급한다. 기타의 방식으로 준공 후 일정 기간 사업운영권을 정부에 임대하여 투자비를 회수하며, 약정 임대 기간이 종료된 후 시설물을 정부 또는 지방자치단체에 이전하는 방식이 있고, 준공 후 일정 기간 사업시행자에게 시설의 운영권이 인정되며, 기간 만료 시 시설의 소유권이 정부 또는 지방 자치단체에 귀속되는 방식이 있으며, 시설의 준공과 함께 사업시행자가 소유권과 운영권을 가지는 방식이다. 민자유치 개발방식의 추진 배경 및 목적은 긴요하고 시급한 공공시설을 앞당겨 공급할 수 있다. 즉, 국민들이 시설 편익을 조기에 향유하는 것이 가능하다. 민간의 창의적 개발을 통해 투자 효율성 및 정부 재정 운영방식의 탄력성을 제고할 수 있다. 민간 유휴자금을 장기 공공투자로 전환할 수 있다. 경제 활성화와 일자리 창출에 기여할 수 있다.