공인중개사 시험 -부동산투자이론

부동산투자위험의 처리와 관리기법

위험한 투자를 제외시키는 방법은 정기예금이자와 국채수익률만 기대하는 것, 즉 위험자산에 투자하지 않고, 무위험수익률만 기대하는 방법이다. 보수적 예측방법은 기대수익이 가능한 한 낮게, 위험비용은 가능한 한 높게 설정하여 위험을 분석하는 것이다. 즉, 기대수익은 하향조정하고, 위험 비용은 상향조정하여 위험을 관리하는 방법이다. 위험조정할인율법은 위험이 높은 투자대안일수록 높은 할인율을 적용하고, 위험이 낮은 투자대안일수록 낮은 할인율을 적용하는 것을 말한다. 즉, 위험이 높은 투자일수록 할인율을 상향조정해서 위험을 관리하는 것이고, 위험이 낮은 투자대안일 수록 할인율을 하향조정하여 위험을 관리하는 방법이다. 민감도분석은 수익에 영향을 주는 여러가지 위험요소를 파악하고, 위험요소의 변화가 수익에 어떠한 영향을 미치는지를 분석하는 방법이다. 투자효가를 분석하는 모형에 대한 투입요소가 변화함에 따라 그 결과치가 어떠한 영향을 받는가를 분석하는 방법이다. 미래현금흐름에 영향을 주는 요소 중 하나만 변동시킬 때 수익성이 어떻게 변동하는지를 분석함으로써 그 요소의 영향을 검토하기도 한다. 위험 요소중 집중관리의 대상을 파악하고, 이를 통제하여 수익률의 범위를 예측하는데 활용한다. 민감도가 높은 투자대안일수록 기대수익과 순현가의 변동가능성이 큰것으로 파악한다. 위험을 받고자 하는 자가 기꺼이 그럴 의사가 있어야할 부자위험이 전가될 수 있다. 예를 들면 주가지수선물이나 옵션, 스왑, 공매도 등으로 변동금리대출을 말한다. 부동산은 개별성이 있어서 표준화가 제한되므로 투자위험을 타인에게 전가하는 것이 제한된다. 단, 인적 손실이나 재산상 손실에 따른 순수위험은 보험가입을 통하여 그 일부를 보험회사에 전가할 수 있다. 

 

분산투자기법

포트폴리오를 구성하는 구성 종목 수를 다양화하여서 비체계적 위험을 감소시켜 안정된 결합편익을 추구하고자 하는 것이다. 효율적인 분산투자전략에는 포트폴리오 종목수를 고려한 분산투자가 있다. 포트폴리오를 구성하는 종목 수를 무한대로 증가시키면, 통계학적으로 비체계적 위험을 '0'까지 감소시킬수 있다. 종목별 가중치를 고려한 분산투자에는 포트폴리오의 기대수익률 측정이 필요한데 종목별 투자금액의 가중치에 따라 포트폴리오의 기대수익률은 달라지게 된다. 투자자산간 수익률의 움직임을 고려한 분산투자에는 위험자산끼리 배합하는 것보다 위험자산과 무위험자산을 결합하는 것이 포트폴리오의 위험분산효과를 더 크게 할 수 있다. 두 자산간 수익률의 움직임이 유사한 종목으로 구성하는 것보다 상이한 종목으로 구성하는 것이 분산투자효과가 더 크다고 할수 있다. 체계적 시장이랑 모든 투자대안에 공통적으로 영향을 미쳐 오게되는 이자율변동위험이나 경기변동위험, 인플레이션위험을 말한다. 분산투자로 회피할 수 없는 위험, 분산가능위험, 분산투자를 통해 제거 할 수 있는 위험이 있다. 비체계적 위험은 개별 투자대안마다 각각 다르게 나타나는 위험이다. 분산투자로 회피할 수 있는 위험과 분산가능 위험, 불필요한 위험이 있다. 포트폴리오를 구성하면 비체계적 위험이 감소되는 효과가 있다. 포트폴리오를 구성하는 종목 수를 증가시키면 개벌 자산간의 수익률 분포도가 상이하므로, 서로 위험이 상쇄되는 효과가 발생한다. 체계적 위험은 제거가 불가능하므로 총위험이 0이 되지는 않는다. 기대수익률과 표준편차만 고려한다면, 종목 수가 많은 포트폴리오가 종목수가 적은 포트폴리오보다 분산투자효과가 더 크다. 그러나 상관계수까지 고려한다면, 수익률의 움직임이 상이한 두 종목의 포트폴리오가 수익률의 움직임이 유사한 세 종목의 포트폴리오보다 분산 투자효과가 더 클 수 있다. 포트폴리오의 장점으로 투자금액에 제한을 두지 않는다면, 부동산은 개별성, 지역성, 부동성 등으로 포트폴리오 구성이 용이하므로 분산투자효과를 기대할 수 있다. 동일한 부동산유형이라도 지역을 달리하면 분산투자효과가 존재하며, 동일한 지역시장이더라도 유형을 달리하면 분산투자효과는 존재하게 된다. 가장 큰 단점으로는 개별성으로 인해 시장 포트폴리오의 수익률 측정이 곤란하다는 것이다. 따라서 수익률로만 투자성과를 판단하는 것은 합리적이지 못하다. 포트폴리오 관리 및 수정이 곤란하다. 따라서 부동산은 표준화되지 못하여 환금성이 취약하으모 주식과 달리 장기 포트폴리오를 구성할 필요가 있다. 

 

부동산금융

담보인정비율이란 다른 조건이 일정할 때, 담보인정비율이 높을수록 대출수요가 증가하고 부동산수요도 증가하게 된다. 다른 조건이 일정 할때, 담보인정비율이 높을수록 대출기관의 채무불이행위험이 커지므로 대출이자율도 높아지게 된다. 총부채상환비율은 차입자의 소득을 고려하여 대출가능금액을 결정하다. DTI를 적용하는 것은 담보대출규제를 강화하는 것이다. 대출수요감소를 말한다. 단. DTI비율이 하향 조ㅇ되면 이전보다 융자가능액이 감소할 수 있다. 총체적상환능력비율은 모든 대출의 원리금상환액을 반영해 대출금액을 판단하는 지표이다. 즉, 원리금상환액을 따질 때 주택담보대출뿐만 아니라 일반신용대출, 마이너스 통장, 카드론, 할부거래 등이 모두 포함된다. DSR은 모둔 대출의 연간 원리금상환액을 연간 소득으로 나눠 계산한비율로, 차입자의 소득 대비 모든 대출 원리금의 비율을 말한다. DSR이 100퍼센트일 때, 연소득이 5천만원이면 전체 대출액의 연간 원리금상환액이 5천만원을 넘을 수 없다는 의미이다.