공인중개사 공부 - 재무비율분석법과 회계적 이익률법

부동산투자에서 차입을 고려하는 이유는 부동산투자에는 거액의 자금이 소요되므로 자기 자금만을 투자하기가 곤란한 굥우 부족한 자금을 차입금으로 충당할 수 있다. 자기자본을 충분히 가지고 있으면서도 차입을 선택하고, 남은 자기자본을 다른 부동산에 투자함으로써 분산투자 효과를 기대할 수 있다. 차입 이자에 대하여 손비로 인정될 경우 세금혜택을 누를 수 있다. 재무레버리지효과를 통해 자기자본 수익률을 높일 수 있다. 

재무비율 분석

비율 자체가 왜곡되면 투자의 의사결정을 바르게 할 수가 없으며, 비율마다 투자의사 결정은 다를 수 있다. 대부비율이 높을수록 재무구조의 안전성은 취약해지며, 투자자의 금융적 위험이 증가한다. 부채감당률이란 순영업소득이 부채서비스액을 감당할 수 있는가의 능력을 나타내는 지표이다. 최소 1 이상이 되어야 세전 현금 수지가 플러스 값을 가진다. 부채감당률이 1보다 크다는 것은 순영업소득이 매 분기의 원리금을 상환하고도 잔여액이 있다는 것을 의미한다. 반면에 부채감당률이 1보다 적다는 것은 순영업소득이 매 분기의 원리금을 상환하기에는 부족하다는 것을 의미한다. 대출기관 입장에서는 상업용 투자안의 부채감당률이 1 이하가 되면 대출을 해줄 가능성이 매우 낮아진다. 즉, 부채감당률은 상업용 투자안의 현금 흐름을 근거로 대출 여부를 판단하는 지표로 활용된다. 임대업이자상환비율이란 임대소득으로 이자를 낼 능력이 얼마나 되는지 판단하는 지표이다. 연간부동산 임대소득을 연간 이자 비용으로 나눠놓은 값이다. 1보다 작다는 것은 연간 임대소득이 이자 비용을 상환하기에 부족하다는 것을 의미하고 미달한다면 임대소득으로 이자도 못 내는 한계 차주, 기업으로 따지면 한계기업이라고 볼 수 있다. 채무 불이행률이란 재무 상태의 안전성을 판단하는 지표로, 유효조소득이 일정하다면 영업경비와 부채서비스액이 증가할수록 투자자의 채무불이행 가능성은 커진다. 손익분기점비율이라고도 한다. 영업경비비율이 동종, 대체, 경쟁 부동산보다 높다면 영업경비에 대한 통제가 미흡한 상태이다. 투자 대안의 회수 기간이 자체 설정한 목표 회수 기간보다 짧으면 투자의 타당성이 있는 것으로 파악한다. 여러 투자 대안중에서 회수 기간이 짧은 투자 대안이 타당성이 높다. 단순 회수기간법은 화폐의 시간가치를 고려하지 못한다. 이를 보완하기 위하여 현가 회수기간법을 사용한다. 다시 말해 화폐의 시간가치를 고려하는 것이다. 계산은 간단하지만 기간 이후의 현금흐름을 고려하지 않는다. 

회계적이익률법이란 투자 대안의 회계적 이익률이 자체 설정한 목표이익률보다 크면 투자의 타당성이 있는 것으로 파악한다. 회계적 이익률은 초기 총투자금액이 일정액씩 감가된다는 논리가 적용되므로, 수식의 분모 값인 연평균투자액은 연도 투자액을 모두 더하여 나누기 한 값이나 총투자액 나누기 2를 한 값 모두 동일한 결과로 계산된다. 화폐의 시간가치를 고려하지 못하며, 목표이익률의 설정이 자의적이다. 또한 투자자의 위험 보상을 반영하지 못한다. 초기 총투자금액이 일정액씩 감가된다는 전제하에 투자분석을 하는 것으로, 실제 현금흐름과 일치하지 않는다.

부동산투자이론 - 위험에 대한 투자자의 태도

위험회피적이라는 말은 전혀 위험을 감수하지 않겠다는 의미가 아니다. 위험을 전혀 감수하지 않고 얻을 수 있는 수익률은 무위험률밖에 없다. 따라서 위험회피적인 투자자라도 이익을 얻기 위해서는 기꺼이 이에 대한 위험을 감수한다. 두 투자 대안의 기대수익률이 동일하다면 분산이 작은 것을 선택하게 되고, 분산이 동일하다면 기대수익률이 큰 것을 선택하게 된다. 위험회피형 투자자는 위험이 커지면 기대수익률을 높이게 된다. 이는 무차별 효용 곡선으로 표시된다. 분산 지배원리는 불확실성 아래에서 기대수익이 동일하다면 위험이 적은 투자 대안을 선택하고, 위험이 동일하다면 기대수익이 높은 투자 대안을 선택하는 것을 의미한다. 지배원리에 의하여 선택된 개별 투자 대안 혹은 투자 대안의 집합체를 효율적 투자 대안 또는 효율적 포트폴리오라고 한다. 효율적 투자 대인의 묶음은 효율 전선과 투자선, 프런티어로 표시되는데 이는 위험 수익의 상쇄 관계를 의미한다. 이 곡선들은 동일한 위험 아래에서 최고의 수익률을 얻을 수 있는 투자 대안 또는 동일한 기대수익률을 얻을 수 있는 상황에서 위험을 최소화할 수 있는 포트폴리오의 집합을 모두 연결한 곡선을 말한다. 변동계수란 상호 지배관계에 있지 않은, 기대수익률과 위험이 서로 다른 투자 대안의 상대적 위험 척도를 구하는 지표다. 여러 투자 대안중에서 표준편차는 가장 작은 투자 대안이라고 할지라도 변동계수까지 가장 작을 수는 없다. 최적의 포트폴리오란 효율적 전선과 무차별곡선이 접하는 점에서 위험 선호도까지 고려하고 최종적으로 선택된 투자 대안을 말하는 데 공격적 투자자와 보수적 투자자의 최적 투자 대안은 다르다고 할 수 있다. 한 투자자에게 최적인 투자안이 다른 투자자에게는 최적이 아닐 수도 있기 때문이다. 부동산 투자의 위험은 사업상 위험과 금융적 위험, 법적위험, 인플레이션 위험이 있다. 사업상의 위험은 수요와 공급상황에 기인한 위험으로 시장의 불확실성에 따른 위험이다. 운영위험으로 경영관리의 어려움에 따른 위험도 존재하고 위치적 위험으로 부동성, 상대적 위치의 가변성에 따른 위험도 존재한다. 금융적 위험으로는 타인자본의 활용으로 부의 지렛대효과가 발생하면 채무불이행 가능성이 커진다. 전액 자기자본으로 투자하면 금융적 위험은 제거될 수 있다. 투자액을 고정금리로 조달하였더라도 금융적 위험은 존재한다. 법적위험은 정부 정책이나 공법상의 규제 변경, 소유권의 하자 등으로 인한 위험을 말한다. 마지막으로 인플레이션 위험은 예상인플레이션보다 실제 인플레이션이 높을 때 실질임대료는 줄어들게 된다. 반면에 부동산은 실물 자산이므로 인플레이션 보호기 등이 있다.