공인중개사 시험 - 공업입지이론

공업지의 입지 인자는 경제적 이익을 계량화할 수 있는 경제적인 인자와 경제적 이익을 계량화할 수 없는 비경제적 인자로 나누어진다. 베버의 최소비용이론을 보면 공장의 최적 입지는 비용이 최소화되는 지점으로 인식하는데 입지에 영향을 주는 가장 중요한 요인으로 수송비 즉 원료와 제품의 운송비와 노동비, 직접 이익이 있을 수 있다. 입지 삼각형 모델을 통하여 수송비가 최소화되는 지점을 찾고 노동비가 최소화되는 지점을 찾으며 직접 이익이 최대화되는 지점을 순차적으로 찾는다. 입지 삼각형 외부에서 노동비 최소화 지점이 있을 경우, 수송비의 증가분보다. 노동비의 감소분이 크다면 공장의 최적 입지는 노동비 최소화 지점이 될 수 있다. 등 운송비 선은 최소운송비지점으로부터 기업이 입지를 바꿀 경우, 이에 따른 추가적 수송비의 부담액이 동일한 지점을 연결한 곡선을 등 운송비 선이라고 한다. 로슈의 최대수요이론을 보면 시장 화가 대가는 성이 가장 큰 곳에서 공장의 최적 입지가 이루어지게 된다. 산업별 입지 요인으로는 원료지향형 입지와 시장지향형 입지가 있다. 부패하기 쉬운 원재료를 사용하는 공장으로 시멘트 통조림 제조공장과 같은 곳을 말하는 것이 원료지향형입지이고 시장지향형은 부패하기 쉬운 제품을 생산하는 공장으로 가구나 음료 제조공장을 말한다. 직접 지향형 입지는 수송비 비중이 작게 되고 기술 연관성이 큰 계열화된 산업이다. 한 곡에 모임으로써 비용 절감 효과를 얻게 된다. 중간 지향형 입지로는 원료 산지와 소비시장 사이에 수송 수단이 바뀌는 전환지점에 공장이 입지하는 경우를 말한다. 노동 집햑형이지는 미숙련공과 저임금지역에 주로 입지하는 경우를 말한다. 자유 지향형 입지는 수송비 등이 입지 선정에 큰 영향을 미치지 않기 때문에 특정 장소에 입지하지 않고 비교적 자유롭게 입지하는 산업이다. 경제적 부가가치가 큰 대규모 기술 집약적 산업인 전자산업과 항공기산업의 경우가 대표적이라 할 수 있겠다. 

부동산 문제의 개념과 특징

부동산과 인간과의 관계 악화에서 발생하는 여러 가지 문제를 부동산 문제라고 한다. 부동산 문제에는 연쇄적으로 파급되는 효과가 있는데 문제가 발생하면 예 예전의 상태로 회복하기가 어려워진다. 시간의 흐름에 따라 계속되는 현상이 있다. 부동산 문제는 단순하지 않은 복합성을 띤다. 따라서 종합 정책적 성격이 있어 해결 수단이 매우 다양하다. 부동산 정책의 의사결정과정에는 부동산 문제의 인지, 문제에 대한 정보수집 및 분석, 여러 가지 대안의 작성 및 평가, 최적 대안의 선택, 부동산 정책의 집행, 부동산 정책의 평가 순으로 이루어진다. 

정부의 시장개입에는 형평성 달성과 효율성 제고 역할이 있는데 사회적 목표를 달성하기 위한 개입으로는 저소득층의 주거 안정을 위한 공공주택정책, 주거복지의 증진과 차등 과세가 있다. 소득재분배란 정부가 계층 간 불균형한 소득분포를 수정하는 행위인데, 예를 들어 임대료 규제정책, 공공임대주택 공급, 조세의 기능이 있다. 토지공개념의 실천과 개발 이익의 환수, 토지거래허가제 등을 위한 것이다. 또 다른 하나는 시장실패를 수정하기 위한 개입이 있다. 가격기구가 자원을 효율적으로 배분하지 못한 상태를 의미한다. 부동산 시장에서는 부동산 가격이 수요와 공급을 효율적으로 조절하지 못한다. 자원배분의 제한은 곧 사회적 후생 감소를 의미하기 때문이다. 따라서 불완전경쟁 시장인 부동산 시장에는 정부에 의한 시장개입의 필요성이 제기된다. 정부는 부동산자원의 최적 사용이나 최적 배분을 위하여 부동산 시장에 개입할 수 있다. 

시장실패의 원인

불완전경쟁시장인 독점, 독점적 경쟁시장의 불완전한 시장구조는 자원의 비 효율적 배분을 초래하여 사회적 후생 감소를 유발한다. 생산자의 수가 유일하거나 소수라면 시장은 실패할 수 있다. 독과점 기업이 생산량을 적게 조정하고 가격을 높게 책정한다면, 소비자는 높은 가격을 부담해야 하고 재화의 소비량도 감소하게 되는 것이다. 생산이나 판매 규모의 확대에 따른 대기업의 평균비용이 장기적으로 감소하는 현상을 규모의 경제라고 한다. 단위당 생산량 판매량을 증가시킬수록 비용이 체감하는 산업은 후발 기업의 경쟁력을 저하한다. 이에 따라 시장구조가 자연 독점화되므로 자원배분의 효율성이 되지 못한다. 이러한 시장실패의 대책으로는 공정거래 위원회의 독과점기업에 대한 규제와 과징금 부과가 있다. 
도로와 공원, 산림 등 가격이 없는 재화를 우리는 공공재라고 말한다. 공공재의 특성은 재화를 다른 사람이 추가로 사용해도 다른 사람의 소비와 경합하지 않는 성질인 비경합성을 가지고 있고 가격을 지불하지 않더라도 그 재화의 소비로부터 배제되지 않는 성질을 비배제성이라고 부른다. 공공재는 무임승차의 문제가 발생하여 사적 기업의 수익성 확보를 어렵게 만들고 시장기능에 방치하면 사회적 적정량보다 더 적게 과소 생산된다는 문제가 발생한다. 사적 주체에게 보조금을 지급하고 공적 주체에게 직접 공급한다. 정보의 비대칭성과 불완전성은 경제주체들이 가지는 정보가 같지 않을 경우에 자원배분의 효율성은 달성되지 못한다. 가격의 왜곡 현상, 실거래가 신고제도, 공시제도 등을 통한 정부의 시장개입 등의 이유 때문이다. 정보를 많이 가진 자는 도덕적 해이를 유발하고, 그렇지 못한 자는 역선택의 문제가 발생할 수 있다. 시장기구를 통하지 않고 제삼자에게 의도하지 않았던 이익이나 손해를 가져다줌에도 이에 합당한 대가나 보상이 이루어지지 않는 경우를 외부효과라고 한다.