공인중개사 시험 -조세정책 정리 , 레버리지 효과

주택의 취득세 인하는 주택의 상대적 가격이 하락하는 효과를 가져와 주택의 수요 증가를 유도하고 외부효과의 문제를 해소하는 수단으로 활용된다. 토지이용을 특정 방향으로 유도하기 위해서는 토지의 용도에 따라 차등 적용하여 과세하여야 한다. 서민주택을 위한 조세특례를 통하여 주거 공간의 배분을 유도한다. 부동산 조세정책을 통하여 거래 증가 및 공급 촉진을 유도할 수 있다. 상속세와 증여세, 양도세 등은 사회계층 간 소득 불균형 문제를 해소할 수 있다. 주택문제의 해결 수단으로 부동산 조세 재원의 확보나 조세감면 정책 등을 통하여 소형주택 공급을 증가시키고 주거 안정의 목표를 달성할 수 있다. 

 

조세의 전가와 귀착

납세의무자가 부과된 세금을 다른 방법을 통해 타인에게 이전시키는 현상을 조세의 전가라 한다. 즉, 임대주택에 재산세를 부과하면 임대료 인상을 통하여 세금의 일부가 임차인에게 전가된다. 조세의 전가가 완료되어 실질적인 조세부담이 임대인과 임차인에게 각각 최종적으로 귀속되는 것을 조세의 귀착이라 한다. 조세정책으로 생기는 경제적 효과도 있다. 공급자인 임대업자에게 세금을 부과시키고 공급이 감소하면 임대료인 균형 가격이 상승하게 된다. 부과된 세금은 수요자의 지불가격을 높이고 공급자의 수입을 감소시키는 부정적인 효과도 발생시키며, 거래량도 감소시킴으로써 사회적 후생 손실을 유발할 수 있다. 조세의 전가와 귀착은 수요와 공급의 상대적 가격탄력성에 따라 달라진다. 탄력적일수록 세금 부담분이 적어지고, 비탄력적일수록 세금 부담분이 많아진다. 가격탄력성이 낮은 쪽이 더 많은 세금을 부담하게 되는 것이다. 수요가 탄력적이고 공급이 비탄력적인 경우는 수요자의 세금 부담이 적고, 공급자의 세금 부담은 더 커진다. 수요가 비탄력적이고 공급이 탄력적인 경우는 수요자의 세금 부담은 커지고 공급자의 세금 부담은 적다. 다시 말해서 조세부담이 작다는 것은 대체재가 많아 선택의 폭이 넓고, 가격탄력성이 탄력적이다. 조세부담이 크다는 것은 선택의 폭이 제한되고 가격 탄력적이 비탄력적이라고 볼 수 있다. 

토지세의 경제적 효과는 고전학파의 관점에서 보았을 때 토지의 공급은 완전비탄력적이므로 토지에 세금을 부과하더라도 토지세는 전가되지 않으며 토지세는 모두 토지소유자가 부담하게 된다. 따라서 토지세는 사회적 후생 손실이 적은 효율적인 세금이므로 형평성과 효율성을 달성할 수 있다고 주장하였다. 이러한 토지세는 자원배분의 왜곡을 초래하지 않는다고 보았다. 헨리 조지의 토지 안 일세에서 말하느냐 토지세의 경제적 효과는 지주의 몫인 지대는 불로소득이므로, 토지에만 세금을 부과하더라도 재정을 모두 충당할 수 있다는 것이다. 탄력성에 따른 재산의 전가를 살펴보면 임대차시장에서 임차인에게 전가되는 세금을 줄이기 위해서는 공공임대주택 공급의 확대를 통하여 수요의 탄력성을 높이는 정책이 필요하다고 볼 수 있고, 매매시장에서는 주택가격에 관계없이 일률적으로 같은 비율의 세금을 부과했을 때 고소득층이 저소득층보다 조세의 상대적 혜택이 근 역진세 적 효과가 발생한다고 본다. 결국 형평성을 위해서는 누진세와 차등 과세가 필요하다. 

양도소득세의 경제적인 효과
주택공급의 동결 효과는 부동산투기 억제를 위하여 양도소득세를 중과할 경우, 이의 부작용으로 소유자가 양도 소득세를 납부하지 않기 위하여 부동산처분을 기피함으로써 공급매물이 감소하는 현상을 말하는데 부동산의 보유기간이 늘어나는 현상이 발생할 수 있다. 양도세 중과로 주택공급의 동결 효과가 발생하면, 오히려 주택가격이 상승할 수 있고 거래량 또한 감소할 수 있다. 

부동산투자분석 및 기법
요구수익률은 위험이 존재할 때 충족되어야 할 최소한의 필수수익으로서 요구 수익률이 충족될 때 부동산 투자가 유발될 수 있다. 자금시장의 동향에 따라 변하므로 일반경제상황과 관련이 있으며, 중앙은행의 기준금리에 따라 변할 수 있다. 무위험률의 상승은 요구수익률을 높이는 요인이 된다. 위험할증률은 투자자의 태도에 따라 달라질 수 있다. 따라서 요구수익률도 투자자마다 달라진다. 위험할증률이 높아지면 요구수익률도 아울러 상승하게 된다. 투자자가 보상받고자 하는 것은 체계적 위험이다. 비체계적 위험은 분산투자를 통해 감소시킬 수 있다. 투자의 위험이 커지면 할인율도 높아지므로 순현재가치와 투자가치는 작아지고 하락하게 된다. 투자수익률은 기대수익률과 실현 수익률로 나눠볼 수 있다. 투자로부터 기대되고 예상되는 수익률을 기대수익률이라고 하고 1년 경우 단순수익률, 다가간, 여러 기관의 경우를 내부수익률이라고 한다. 그리고 사후적 수익률, 실제 수익률, 투자 이후에 성과를 판단하는 개념을 실현 수익률이라고 한다. 기대수익률이 요구수익률보다 큰 경우는 투자자들이 부동산에 투자하려 하게 되고 결국 투자수요가 증가하여 부동산의 가치가 상승하게 된다. 이에 따라 부동산의 기대수익률이 점차로 하락하여 기대수익률과 요구수익률이 일치하는 수준에서 균형을 이루게 될 것이다. 개다 수익률이 요구수익률보다 작은 경우는 어떠한 투자도 부동산에 투자하지 않을 것이다. 결국 투자수요가 감소하여 부동산의 가치가 점차 하락하게 되고, 이에 따라 부동산의 기대수익률이 점차로 상승하여 기대수익률과 요구수익률이 일치하는 수준에서 균형을 이루게 될 것이다. 

 

레버리지 효과 
타인자본, 부채를 활용한 자기자본 수익률을 증폭시키는 것으로 대부비율이나 부채비율의 증감이 자기자본수익률에 미치는 효과를 말한다. 차입금을 동반하면 위험과 수익을 동시에 증폭시킨다. 정의 지렛대효과가 존재할 때, 대출 비율은 높일수록 자기자본에 대한 투자수익률은 높아집니다. 부의 지렛대효과가 존재할 때, 대출 비율을 높일수록 자기자본에 대한 투자수익률은 낮아진다. 중립적 지렛대효과가 발생할 때, 대출 비율을 높이더라도 자기자본에 대한 투자수익률은 변하지 않는다. 정의 지렛대 효과가 존재하면 대출의 만기가 길수록 자기자본에 대한 투자수익률은 상승한다. 부의 지렛대효과가 존재하면 대출의 만기가 길수록 자기 자본에 대한 투자수익률은 하락한다. 중립적 지렛대 효과가 존재하면 대출의 만기와는 관계가 없다.