공인중개사 시험 - 지역 지구제

어울리지 않는 토지이용을 규제, 부의 외부효과를 제거하고 차단하여 토지이용의 경제적 효율성을 제고하여 집적일의 증대 효과를 기대할 수 있다. 개발과 보전의 조화를 통하여 세대 간 형평성을 유지하고 공공복리 증진을 도모할 수 있다. 공공토지서비스의 공급 수단으로 활용되기도 한다. 사적 시장이 외부효과에 대해서 효율적인 해결책을 제시하지 못할 때, 정부에 의하여 흔히 채택되는 부동산 규제의 한 방법으로 이해할 수 있다. 지역 지구제가 주택시장에 미치는 효과로는 주거 및 공업지역이 혼재된 지역을 주거지역으로 설정하였을 경우 주택시장에 미치는 효과를 나타낸다. 단기적으로 봤을 때 주택수요 증가는 주택가격 상승을 뜻한다. 주거 전용 지역으로 설정되기 이전의 기존 주택 소유자는 단기적으로 초과이윤을 획득하는 것이 가능하고 장기적으로 보았을 때 신규기업의 시장진입이 공급 증가를 가져오고 결국 주택가격은 하락한다는 것이다. 사후에 시장 진입자는 초과이윤을 획득하는 것이 불가능하며, 정상이윤만 획득하는 것이 가능하다. 지역 지구제 실시로 인하여 사후적 독점은 발생하지 않는다. 여기서 문제점은 토지이용규제가 심한 지역과 독점적 지위를 부여한 지역의 토지소유자 간 재산상 불평등 문제를 발생 심화시킨다는 것이다. 용도지역지구제는 토지이용을 제한하여 지역에 따라 지가의 상승 또는 하락을 야기할 수도 있다. 계획수립과 집행 간의 시차에 기안하는 상황에 대처하기 어렵다. 

 

개발권양도제와 이전제

보전지역에서 발생하는 토지소유자의 개발 손실에 대하여 개발권을 부여하고, 개발권을 시장에서 양도함으로써 개발이 가능한 지역에서 발생하는 이익으로 보상이 이루어질 수 있도록 하는 제도를 말한다. 토지이용규제에 따른 토지 소유자 간 재산상 불평등문제를 시장기구를 통하여 해결하고자 하는 제도로, 정부의 재정부담은 발생하지 않는다. 우리나라에서 시행하는 제도가 아니다 개발권양도제는 보전지역의 상부 미이용 공간을 인근의 다른 지역으로 이전시켜 개발하는 공중공간의 활용방안으로 볼 수 있다. 특징으로는 보전지역 등 토지이용규제가 극심한 지역이 적용할 수 있는 지역이라는 것이다. 그 장점으로는 토지소유자 간 재산상 불평등문제를 정부의 개입 없이 시장기능에 의하여 어느 정도 해소하는 것이 가능하다는 점이다. 문화재 등 보전지역을 유지함으로써 사회적 편익에 기여할 수 있다. 단점으로는 개발권양도제는 개발 가능지역에 이미 설정된 규제 상한선 이상으로 토지를 개발할 수 있음을 전제하기 때문에 기존의 개발 가능지역에서 과밀현상이 일어날 가능성이 커진다. 

토지공개념

토지의 공익성과 사회성을 강조하는 개념으로 토지 소유권에 대한 제한 가능성을 인식하는 사고라고 볼 수 있다. 실천 수단으로는 토지거래 허가제와 개발 부담금제, 개발이익 환수 수단이 있다. 부동산 거래 신고 등에 관한 법률에 따라 투기적 거래가 성행하거나 지가급등 우려 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 계약 전에 허가받고 거래하는 제도이다. 개발부담금제는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 개발이익의 일정액을 환수하는 제도이다. 시장과 군수, 구청장은 개발부담금 부과 대상이 사업이 시행되는 지역에서 발생하는 개발이익을 개발이익 환수에 관한 법률에 정하는 바에 따라 개발부담금으로 징수해야 한다. 개발 이익환수 수단으로는 재산세와 양도소득세 등의 조세적 수단과 감보율과 표준지공시지가 등의 비 조세적 수단이 존재한다. 개발이익 환수에 관한 법률로는 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경 기타 사회 경제적 요인에 의하여 정상지가상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분을 말한다. 

주택정책

주택문제에는 양적 주택문제와 질적 주택문제가 있다. 양적 주택문제의 경우 절대량의 부족, 지역별로 수급불균형의 문제에 해당하고 질적 주택문제는 주거상태와 주거 수준이 열악한 상태를 말한다. 주택은 일정한 장소에 고정되어 있어 상품으로서의 유통성이 낮은 편이다. 주택공급의 비탄력적인 성격과 주택수요의 필수재적인 성격 때문에 주택시장은 항상 불완전한 특성을 가지고 있다. 주택에 대하여는 공공서비스가 제공되며, 주택시장은 정부의 정책과 인근지역의 영향을 크게 받는다는 것이 특징이다. 

 

임대료규제정책

저소득층 임차 가구를 보호하기 위하여 정부가 임대주택시장에 개입하여 시장균형임대로 이하로 임대료를 규제하는 것을 말한다. 임대료규제정책은 시장균형 임대료보다 임대료를 낮게 규제하는 것이고 규제임대료 이하로만 거래하도록 통제하게 되어있다. 또 규제임대료 이상으로 거래하지 못하도록 통제하는 것이다. 그 효과로는 시장임대료보다 낮게 규제함으로써 공급감소, 수요 증가가 이루어져 초과수요가 발생한다. 장기효과로는 임대주택의 수익성이 하락하고 임대주택의 공급이 감소하며 관리가 소홀해진다. 임대주택에 대한 투자 기피와 기존 임대주택의 다른 용도로의 전환 가능성이 있고 임대주택의 관리 소홀 등으로 질적 수준이 저하된다. 공급은 단기에 비탄력적이고, 장기에 더욱 탄력적으로 반응한다. 임대주택의 수요 또한 단기보다 장기에 더 탄력적으로 된다. 즉 단기보다 장기에 초과수요량이 더 많아진다. 임대 주택을 구하기가 어려워지므로 기존 임차인의 주고 이동이 감소한다. 임대주택에 프리미엄이 형성되고 신규임차인의 음성적 지급 현상이 발생할 수 있다. 규제임대료와 음성적 지불임대료의 이중가격이 형성된다. 수요와 공급이 탄력적일수록 초과 수요량은 많아지고, 수요와 공급이 비탄력적일수록 초과 수요량은 적어진다. 임대료 규제로 인하여 공급이 탄력적으로 반응하면, 장기적으로 임차인의 주거환경은 더욱 악화하게 된다. 공급이 완전비탄력적인 한 소득 일부가 임차인에게 귀속되는 소득재분배 효과가 발생한다.